Umum perlu tahu pengeluaran pembiayaan perumahan adalah bergantung pada keadaan hartanah. Pihak bank akan meneliti terma syarat yang terpakai pada hartanah sebelum bank membuat pengeluaran. Pelanggan juga perlu mengambil tahu terma syarat yang terpakai pada hartanah yang dibeli bagi mengelakkan sebarang salah faham terutamanya berkaitan pemotongan bayaran ansuran. Ansuran bulanan ini adalah bayaran ansuran setiap bulan ke atas keseluruhan pinjaman perumahan seperti yang dipersetujui oleh dua pihak iaitu pihak peminjam dan pihak bank. Jumlah ansuran bulanan dan tarikh bayaran adalah bergantung dengan perjanjian yang dipersetujui antara pihak bank dan peminjam. Terdapat dua faktor utama yang mempengaruhi ansuran bulanan iaitu kadar faedah dan tempoh pinjaman perumahan seperti yang dipersetujui oleh pihak peminjam dan pihak bank. Berdasarkan dua faktor ini, kadar faedah boleh berubah mengikut jenis pinjaman perumahan yang dipilih pelanggan. Di sini pentingnya untuk pelanggan membuat perbandingan kadar faedah dan jenis pinjaman perumahan yang sesuai untuk memudahkan mereka membuat pembayaran tanpa sebarang masalah mengikut kemampuan masing-masing. Persoalan yang kerap daripada pelanggan adalah berkaitan bilakah sepatutnya pemotongan bayaran ansuran ini akan bermula. Kebiasaanya pemotongan bayaran ansuran akan bermula pada bulan seterusnya setelah pihak bank berjaya membuat pengeluaran pinjaman. Pelanggan perlu meneliti dan fahami surat tawaran yang telah dipersetujui bersama berkenaan jumlah pemotongan bagi 'principal' dan 'interest' bagi mengelakkan kekeliruan di masa akan datang. Situasi di mana pengeluaran pinjaman bank akan dibuat secara keseluruhan adalah di mana pelanggan membeli rumah 'subsale' yang tiada bebanan hutang ataupun membeli rumah dari projek pemaju yang telah siap serahan kuncinya. Di sini, pelanggan akan berpengalaman membayar pinjaman mereka dalam masa yang sama pelanggan dapat kunci rumah yang dibeli secara serentak. Keadaan ini kebanyakannya tidak menimbulkan sebarang aduan dan kekecewaan pelanggan kerana pelanggan telah pun mendapat akses rumah yang dibeli maka pemotongan bayaran ansuran bagi mereka adalah sangat relevan. Kita harus fahami dengan jelas, bahawa bukanlah semua pengeluaran pinjaman bank akan dibuat secara keseluruhan. Hal ini kerana terdapat juga, pengeluaran pinjaman bank harus dibuat mengikut kemajuan. Sebagai contoh, pelanggan yang membuat pinjaman bank bagi membiayai pembelian rumah dari projek pemaju, rumah terbabit masih di dalam pembinaan, maka pengeluaran pinjaman akan dibuat berdasarkan 'progress billing' yang dimajukan pada pihak bank. Contoh lain, di mana pelanggan yang membuat pinjaman bank bagi pembelian rumah subsale yang masih ada bebanan hutang oleh penjual. Jika dilihat pada kes ini, pengeluaran pinjaman akan dibuat sebanyak dua kali, iaitu pertama pengeluaran pinjaman bagi menebus hutang penjual daripada bank penjual. Keduanya, pengeluaran baki pinjaman pelanggan untuk dibayar kepada penjual sebagai baki bersih. Tidak dinafikan, terdapat pelanggan yang keliru bila mereka perlu membayar pinjaman mereka pada bank sedangkan kunci rumah masih belum mereka terima. Pelanggan harus faham bahawa, ansuran perlu dibayar juga jika bank telah membuat pengeluaran meskipun kunci rumah belum diperoleh. Berkenaan jumlah bayaran yang perlu dibuat, pelanggan harus meneliti semula surat tawaran yang telah pelanggan tandatangani sebelum ini. Kekeliruan ini adakalanya menimbulkan pertikaian daripada pelanggan kerana pelanggan harus membuat pembayaran pada rumah sewa mereka dan lagi satu pembayaran ansuran rumah yang mereka beli kini. Situasi ini akan menimbulkan pengalaman buruk pada pelanggan yang kurang arif mengenai prosedur sebenar. Perbezaan antara kadar tetap dan kadar asas Kadar faedah tetap adalah kadar yang kekal sama sepanjang tempoh pinjaman. Bayaran bulanan pelanggan tidak berubah walaupun ekonomi atau pasaran berubah. Kadar tetap ini sesuai bagi pelanggan yang mempunyai bajet yang stabil dan tidak perlu runsing memikirkan kadar perubahan bayaran setiap bulan. Kadar faedah berubah (floating rate) adalah kadar yang boleh berubah mengikut kadar pasaran semasa, biasanya dikaitkan dengan kadar asas (base rate) bank. Bayaran bulanan pelanggan boleh naik atau turun bergantung kepada prestasi ekonomi. Jika ekonomi baik, kadar mungkin rendah dan pelanggan boleh berjimat, tapi jika kadar pasaran naik, bayaran bulanan pun akan meningkat. Perbezaan pinjaman konvensional dan pembiayaan Islamik Pinjaman konvensional adalah kaedah pembiayaan tradisional yang beroperasi berasaskan faedah atau riba. Dalam sistem ini, peminjam perlu membayar balik jumlah pokok bersama dengan faedah yang dikenakan pada kadar tetap atau terapung. Kaedah ini biasanya digunakan oleh bank-bank konvensional dan institusi kewangan tradisional. Bank konvensional bertindak sebagai pemberi pinjaman yang mengaut keuntungan melalui faedah yang dikenakan ke atas jumlah yang dipinjamkan. Kadar faedah ini boleh berubah bergantung pada kadar pinjaman asas (BLR) dan Kadar Dasar Semalaman (OPR), menjadikan jumlah bayaran balik tidak tetap. Pembiayaan Islamik pula beroperasi mengikut prinsip Syariah yang melarang penggunaan riba. Ia menggunakan akad khusus seperti Murabahah (jual-beli dengan margin keuntungan), Ijarah (sewaan), Musharakah (perkongsian), Tawarruq (jualan komoditi) yang diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah. Harga tangguh yang nampak 'mahal' itu sebenarnya harga jualan, bukan faedah ke atas hutang. Di negara kita, terdapat pengawal selia Syariah yang paling lengkap dalam dunia Islam. Terdapat Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia, Jawatankuasa Syariah di setiap bank dan takaful, auditor Syariah serta semakan berkala yang mana mereka secara keseluruhannya mengamalkan standard yang sentiasa dikemaskini ikut keperluan umat. Dengan keseimbangan dua perkara iaitu patuh Syariah dan praktikal dalam ekonomi moden, Malaysia kini tidak dinafikan menjadi rujukan dunia. Accounting and Auditing Organization for Islamic Financial Institutions (AAOIFI), Majma' Fiqh al-Islami, Bank Negara Shariah Advisory Council telah mengaudit, meneliti dan mengesahkan pembiayaan Islam adalah alternatif halal untuk keluar daripada sistem riba. Majoriti bank Islam menggunakan akad Tawarruq / Komoditi Murabahah. Maksudnya, bank mengamalkan jual beli komoditi secara bertangguh dengan keuntungan yang dipersetujui awal. Transaksi ini mengguna pakai pihak ketiga yang bertindak menjadi orang tengah yang menguruskan pembelian komoditi antara bank dan pelanggan. Pelanggan membeli komoditi terbabit dengan harga yang telah disepakati dan membayar pembelian tersebut secara tertangguh. Kini, kita fahami bahawa pelanggan adalah pemilik komoditi berkenaan. Tujuan pelanggan pada awalnya adalah untuk membeli rumah idaman mereka bukanlah komoditi tersebut. Oleh itu, bagi membantu pelanggan dalam pembelian rumah idaman, pelanggan menjual semula komoditi itu kepada bank demi mendapatkan tunai melalui proses jual balik komoditi. Jadi dari sudut Syariah, ia dikira transaksi jual beli, bukan pinjaman dengan faedah (riba) seperti bank konvensional. Secara angka, pembiayaan Islamik nampak hampir sama dengan konvensional. Hal ini kerana, bank beroperasi dalam pasaran yang sama, tempoh panjang, risiko sama, dan faktor inflasi yang juga patut diambil kira. Namun dari sudut syariah, beza besar adalah pada akad. Perbezaan fundamental terletak pada konsep, struktur, dan pengoperasian kedua-dua sistem. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/01/1495330/bayaran-ansuran-bank-bukan-tiket-penuh-pemilikan-rumah Penulis ialah Peguam di Tetuan J A Nabila & Co  

KUALA LUMPUR: Pasaran hartanah Malaysia kini memasuki fasa yang lebih stabil dan mampan menjelang 2026, dengan aktiviti pasaran kembali sederhana selepas lonjakan pasca pandemik, menurut Rahim & Co Research Sdn Bhd. Pasaran hartanah negara dilihat beransur sederhana sepanjang 2025, namun kekal kukuh dari segi asas apabila jumlah transaksi mencatat penurunan kecil, sementara nilai keseluruhan terus meningkat. Keadaan ini mencerminkan peralihan ke arah pasaran yang semakin matang dan berfokuskan kualiti. Dalam tempoh sembilan bulan pertama 2025, jumlah transaksi hartanah menurun 2.1 peratus kepada 304,482 unit, namun masih merupakan prestasi kedua tertinggi dalam lebih sedekad. Sebaliknya, nilai keseluruhan transaksi meningkat 5.6 peratus tahun ke tahun kepada RM172.06 bilion, menandakan permintaan berterusan terhadap aset berkualiti di lokasi strategik. Pengarah Perkhidmatan Penyelidikan dan Perundingan Rahim & Co, Sulaiman Saheh, berkata perbezaan antara penurunan jumlah transaksi dan peningkatan nilai itu menggambarkan pasaran yang semakin matang, didorong perubahan keutamaan pembeli yang kini lebih menitikberatkan kebolehdiaman, kesalinghubungan dan nilai jangka panjang berbanding faktor spekulatif. "Pasaran sedang beralih daripada fasa pemulihan pasca pandemik kepada pertumbuhan yang lebih stabil dan mampan, disokong asas ekonomi yang kukuh serta pengurusan bekalan yang lebih berdisiplin," katanya dalam ulasan Tinjauan Pasaran Hartanah 2025/2026 Rahim & Co di sini, hari ini. Prestasi pasaran yang lebih terkawal itu selari dengan keadaan ekonomi negara yang kekal positif sepanjang 2025. Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) berkembang 4.4 peratus pada separuh pertama tahun lalu sebelum meningkat kepada 5.2 peratus pada suku ketiga, dengan pertumbuhan keseluruhan tahun diunjurkan antara 4.0 hingga 4.8 peratus. Permintaan domestik yang kukuh, aliran pelaburan berterusan serta pasaran buruh pada tahap terbaik dalam tempoh lebih sedekad terus menyokong keyakinan pasaran, walaupun tekanan kos dan isu kemampuan mendorong pembeli serta pemaju bertindak lebih berhati-hati. Di peringkat wilayah, prestasi pasaran menunjukkan corak lebih seimbang apabila negeri seperti Johor, Kedah dan Melaka mencatat jumlah transaksi tertinggi dalam lebih sedekad. Peningkatan itu dipacu kesalinghubungan infrastruktur, pengembangan sektor perindustrian serta kesan limpahan ekonomi rentas sempadan, sekali gus mencerminkan desentralisasi permintaan hartanah yang semakin meluas melangkaui bandar utama. Sulaiman turut menegaskan bahawa Projek Sistem Transit Pantas (RTS) Link kini menjadi pemangkin paling ketara dalam merancakkan pasaran hartanah Johor. "Potensi Johor dan Zon Ekonomi Khas (SEZ) sangat besar disebabkan faktor Singapura. Namun, bagi memastikan pertumbuhan yang mampan, dasar yang dirangka perlu mesra pelabur, tetapi pada masa sama melindungi kepentingan pembeli Malaysia. "Kita tidak mahu wujud risiko di mana rakyat tempatan akhirnya 'tertolak keluar' daripada pasaran akibat harga hartanah dan kos yang terlalu tinggi kesan limpahan faktor luar," katanya pada sidang media pelancaran laporan Tinjauan Pasaran Hartanah 2025/2026 di sini, hari ini. Sektor kediaman kekal sebagai penyumbang terbesar pasaran walaupun aktivitinya menyederhana. Jumlah transaksi sektor itu menurun 2.8 peratus kepada 187,073 unit dalam tempoh sembilan bulan pertama 2025, manakala nilai transaksi susut sedikit 0.3 peratus kepada RM77.88 bilion. Namun, pergerakan harga kekal terkawal apabila Indeks Harga Rumah hanya meningkat 0.1 peratus tahun ke tahun pada suku ketiga. Dari segi bekalan, pemaju mengambil pendekatan lebih berdisiplin dengan pelancaran baharu merosot 31.8 peratus kepada 24,913 unit, selari tumpuan terhadap kadar penyerapan, pengurusan kos serta kesesuaian produk dengan pasaran. Bagaimanapun, stok kediaman siap dibina tetapi tidak terjual meningkat kepada 49,428 unit bernilai RM33.19 bilion setakat suku ketiga, tertumpu terutamanya kepada segmen pangsapuri bertingkat tinggi dan pangsapuri servis di pusat bandar. Bagi sektor komersial, prestasinya bercampur. Sektor runcit menunjukkan tanda pemulihan sejajar peningkatan ketibaan pelancong dan perubahan corak perbelanjaan ke arah destinasi berorientasikan pengalaman, manakala sektor pejabat terus berdepan cabaran lebihan stok dan perubahan model kerja, dengan permintaan semakin tertumpu kepada bangunan baharu yang mematuhi piawaian alam sekitar, sosial dan tadbir urus (ESG). Sementara itu, sektor hartanah perindustrian kekal sebagai peneraju prestasi pasaran, disokong pelaburan berterusan dalam pusat data, pembuatan termaju dan logistik. Dalam tempoh sembilan bulan pertama 2025, pelaburan yang diluluskan oleh Lembaga Pembangunan Pelaburan Malaysia (MIDA) mencecah RM285.2 bilion. Menjelang 2026, Rahim & Co menjangkakan prospek pasaran hartanah negara kekal positif pada kadar sederhana, dengan pertumbuhan dipacu bukan lagi oleh kuantiti semata-mata, sebaliknya penambahbaikan kualitatif dari segi kualiti aset, kemampanan serta keselarasan dengan keperluan pengguna akhir. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/01/1494104/pasaran-hartanah-masuki-fasa-stabil-mapan-tahun-ini-rahim-co  

KUALA LUMPUR: Pertubuhan Sewaan Kediaman Kebangsaan (NHRA) menggesa kerajaan terutamanya Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) agar segera melaksanakan langkah menyeluruh menangani krisis sewaan dan kelemahan perancangan perumahan bandar. Pengerusi NHRA, K Prakash, berkata ini kerana isu itu kini semakin menekan golongan B40 dan M40 terutama belia serta keluarga bandar. Beliau berkata, isu perumahan bandar ketika ini bukan sekadar membabitkan kadar sewa yang tinggi tetapi turut berpunca daripada kegagalan perancangan infrastruktur dan penyediaan kemudahan asas yang menjejaskan kualiti hidup rakyat. Katanya, NHRA mengenal pasti beberapa isu kritikal yang memerlukan tindakan segera pihak berwajib termasuk beban sewaan tinggi dalam kalangan golongan muda yang baru memasuki alam pekerjaan dengan sebahagian mereka terpaksa membelanjakan sehingga 40 hingga 50 peratus pendapatan bulanan untuk bayaran sewa. "NHRA mencadangkan pelaksanaan Skim Bantuan Sewa Belia secara bersasar, selain memanfaatkan aset dan kuarters kerajaan yang terbiar untuk disewakan pada kadar mampu milik," katanya dalam satu kenyataan hari ini. Mengulas lanjut, Prakash berkata, kelewatan pelaksanaan Akta Sewaan Kediaman (RTA) juga terus mendedahkan penyewa kepada diskriminasi, kenaikan sewa tidak munasabah serta penahanan deposit tanpa alasan kukuh.  Beliau berkata, ketiadaan akta khusus menjejaskan perlindungan penyewa dan NHRA menggesa penubuhan segera Tribunal Sewaan Kediaman dan penetapan had maksimum deposit sewaan. NHRA juga, katanya khuatir terhadap pembangunan bandar yang tidak lestari, apabila pembinaan perumahan terlalu menekankan kuantiti tanpa mengambil kira kapasiti kemudahan awam, sekali gus mewujudkan kawasan perumahan yang padat dan tidak selesa didiami. "Setiap projek perumahan wajar diwajibkan menjalani penilaian impak sosial dan infrastruktur bagi memastikan pembangunan yang lebih seimbang dan berdaya huni. "Isu kesesakan jalan raya turut menjadi perhatian, apabila pertambahan rumah tidak seiring dengan pelebaran jalan serta penyediaan pengangkutan awam yang mencukupi. "Sehubungan itu, NHRA mencadangkan pemaju diwajibkan menyumbang kepada naik taraf jalan raya dan memastikan integrasi projek perumahan dengan sistem pengangkutan awam. "Selain itu kekurangan fasiliti kesihatan dan pendidikan di kawasan bandar berketumpatan tinggi turut menjadi isu," katanya. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/01/1497633/kpkt-digesa-tangani-isu-perumahan-bandar-elak-golongan-b40-m40

PETALING JAYA: Kebergantungan yang tinggi terhadap mekanisme subsidi silang terus menekan harga pasaran perumahan, sekali gus menjadikan pemilikan rumah semakin di luar kemampuan rakyat. Melalui subsidi silang, harga rumah yang dibina untuk pasaran terbuka terpaksa dinaikkan bagi menampung kos pembinaan harga rumah mampu milik yang harganya dikawal kerajaan. Pengerusi REHDA Institute, Datuk Jeffrey Ng Tiong Lip, berkata situasi itu menyebabkan isi rumah dalam kategori B40 berdepan kesukaran ketara untuk menembusi pasaran perumahan. Malah, katanya, kadar pemilikan rumah dalam kalangan kumpulan M40 kini lebih rendah berbanding B40, iaitu 75.9 peratus berbanding 76.3 peratus, sekali gus membuktikan model sedia ada tidak lagi mampan. "Angka ini menunjukkan pendekatan semasa sudah tidak sejajar dengan realiti pasaran dan keperluan sebenar rakyat," katanya ketika berucap pada CEO Series 2026 anjuran REHDA Institute di sini, hari ini. Bagaimanapun, beliau menegaskan, cabaran berkenaan tidak wajar dilihat secara sempit sebagai isu kemampuan memiliki rumah semata-mata. Sebaliknya, katanya, ia perlu dinilai sebagai persoalan keupayaan pelaksanaan yang mampan serta tahap ketahanan keseluruhan ekosistem perumahan negara. "Isu ini merangkumi dasar tanah, struktur pembiayaan, penyediaan infrastruktur dan utiliti, kos pematuhan, selain proses kelulusan yang panjang dan berlapis. "Apabila mana-mana komponen dalam ekosistem ini menanggung beban yang tidak seimbang, sistem akan menjadi rapuh, seterusnya mengakibatkan kelewatan, tekanan kewangan dan dalam kes lebih serius, projek terbengkalai," katanya. Dalam konteks itu, beliau menegaskan sektor kewangan perlu memainkan peranan yang lebih proaktif, bukan sekadar sebagai pemberi pinjaman, tetapi sebagai rakan strategik dalam penyampaian perumahan. "Ini termasuk pembiayaan keutamaan untuk pembeli rumah kali pertama, penilaian risiko yang lebih fleksibel melalui tempoh pinjaman lebih panjang atau struktur bayaran balik yang responsif kepada pendapatan, serta mekanisme perkongsian risiko yang disasarkan dan disokong insentif dasar," katanya. Pada masa sama, Tiong Lip berkata, penyedia utiliti juga perlu menjadi sebahagian daripada penyelesaian menerusi pengaturan perkongsian kos yang lebih saksama bagi penyediaan infrastruktur asas. Katanya, Kerajaan Negeri dan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) turut memegang peranan kritikal, khususnya dalam memperkemas proses kelulusan dan mempercepatkan masa ke pasaran. Mengulas perkembangan lain, beliau berkata industri perumahan turut menyaksikan kebangkitan semula yang memberangsangkan bagi Program Malaysia Rumah Keduaku (MM2H). "Selepas penstrukturan semula secara strategik, MM2H menunjukkan prestasi luar biasa dengan anggaran jumlah aliran masuk mencecah RM840 juta setakat Jun 2025, termasuk pelaburan hartanah bernilai RM237 juta. "Pencapaian ini mencerminkan peningkatan sebanyak 84 peratus dalam tempoh enam bulan pertama 2025, sekali gus berjaya menarik individu berpendapatan tinggi serta bakat global ke negara ini," katanya https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/01/1497117/subsidi-silang-punca-kenaikan-berterusan-harga-rumah-rehda-institute