KUALA LUMPUR: Penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) oleh Bank Negara Malaysia (BNM) baru-baru ini boleh mewujudkan persekitaran pinjaman yang lebih menggalakkan dan mengukuhkan keyakinan pembeli hartanah, menurut Pengurus Negara PropertyGuru dan iProperty Malaysia, Kenneth Soh. Beliau berkata, walaupun pelarasan kadar itu adalah langkah yang positif namun, perubahan tingkah laku pengguna dan tindak balas pasaran lazimnya mengambil masa untuk berkembang sepenuhnya. "Bagaimanapun, pelarasan ini boleh menandakan permulaan fasa yang lebih kondusif untuk menyokong ketahanan ekonomi Malaysia. "Berasaskan jumlah transaksi yang kekal stabil dan keyakinan pembeli yang semakin pulih, langkah monetari terkini ini dijangka dapat mengekalkan momentum positif dalam sektor hartanah," katanya dalam kenyataan hari ini. Beliau berkata, penurunan OPR itu secara langsung mengurangkan tekanan kewangan yang dialami terutama pembeli rumah pertama serta menjadikan pinjaman rumah lebih mudah diakses dan ansuran lebih mampu dibayar. "Apabila digabungkan dengan langkah lain seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP), penurunan kadar ini berpotensi mendorong pembeli yang sebelum ini teragak-agak untuk memasuki semula pasaran. "Dalam erti kata lain, pembeli yang sebelum ini 'berdiri di atas pagar' akibat kos pinjaman yang tinggi kini mungkin melihat laluan yang lebih realistik untuk memiliki rumah," katanya. Soh berkata, bagi pemaju pula, langkah BNM itu adalah peluang untuk mengaktifkan semula usaha jualan, terutama dalam segmen pertengahan dan mampu milik dengan permintaan dijangka paling responsif. "Sentimen pembeli yang bertambah baik dan keadaan pembiayaan yang lebih mesra mungkin mendorong peningkatan tempahan dan jualan. "Ini sekali gus menggalakkan pemaju melancarkan projek baharu secara berperingkat atau memperkenalkan semula penawaran sedia ada dengan insentif pembiayaan yang lebih menarik, selaras dengan keadaan pasaran semasa," katanya. Beliau berkata, walaupun rumah kategori pertengahan dan mampu milik dijangka menerima manfaat paling awal namun, minat baharu terhadap segmen mewah juga berpotensi wujud terutama dalam kalangan pembeli yang ingin menaik taraf atau pelabur jangka panjang yang mahu mengambil peluang daripada terma pinjaman yang lebih baik. "Pemaju yang menawarkan produk bernilai tinggi di lokasi strategik dan berdaya huni akan berada pada kedudukan terbaik untuk merebut peluang daripada momentum ini," katanya. Pada 9 Julai, 2025, BNM mengurangkan OPR sebanyak 25 mata asas kepada 2.75 peratus. Kali terakhir BNM mengekalkan OPR pada 2.75 peratus adalah pada Mac 2023. Kadar dinaikkan kepada tiga peratus pada Mei 2023. Gabenor BNM, Datuk Seri Abdul Rasheed Ghaffour, berkata pengurangan OPR sebanyak 25 mata asas merupakan tindakan awalan yang bertujuan untuk memelihara dan memastikan landasan pertumbuhan terus stabil. Keputusan itu turut mengambil kira ketidaktentuan perdagangan dan risiko perkembangan geopolitik yang boleh menjejaskan prospek ekonomi Malaysia, katanya kepada Bernama dalam wawancara menerusi e-mel. Soh berkata, langkah berwaspada BNM itu dilaksanakan pada masa yang tepat untuk menyokong pertumbuhan ekonomi dalam keadaan inflasi yang sederhana, mengurangkan kos pinjaman secara keseluruhan, dan memberikan isyarat positif kepada sektor hartanah.-BERNAMA https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1420218/penurunan-opr-lonjak-keyakinan-pembeli-rumah-propertyguru  

KUALA LUMPUR: Pengecualian peluasan skop Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) untuk bangunan pangsapuri perkhidmatan yang dibina di atas tanah hak milik komersial memberikan nafas lega buat syarikat pemaju hartanah, demikian menurut penganalisis. Penganalisis RHB Investment Bank, Loong Kok Wen, berkata kerajaan baru-baru ini menjelaskan bahawa segmen ini sekarang dikecualikan daripada dikenakan SST selagi unit terbabit dibina untuk kediaman dan berada bawah seliaan Akta Pemaju Perumahan (HDA). Tambahan itu, beliau berkata, bahan penting untuk pembinaan seperti simen, batu agregat dan pasir masih tertakluk pada cukai sebanyak sifar peratus. "Dengan itu, hanya sebahagian komponen pembinaan yang akan dikenakan cukai enam peratus dan hal ini hanya akan menjejaskan segmen hartanah perindustrian dan komersial," katanya dalam satu nota penyelidikan. Mengenai industri hartanah secara keseluruhan, Kok Wen berkata, pasaran kelihatan agak mencabar apabila berlaku perubahan dari segi pelaksanaan dasar tarif pada peringkat dunia, selain ketegangan geopolitik yang semakin meruncing di rantau Asia Barat. Beliau bagaimanapun berkata, permintaan dan sentimen pelabur sektor hartanah sepatutnya kembali pulih sebaik sahaja maklumat lanjut berhubung perubahan kawal selia didedahkan. "Minat pelaburan asing berhubung pusat data di Malaysia terus kukuh, maka segmen perindustrian sepatutnya tetap menjadi tema pelaburan utama yang turut mendapat rangsangan daripada perang perdagangan yang berlarutan antara Amerika Syarikat (AS)-China. "Prospek kadar faedah yang stabil pula patut membantu menyokong permintaan untuk hartanah perumahan," katanya. Saham pilihan utama bank pelaburan itu dalam sektor hartanah ialah Sime Darby Property Bhd dan Sunway Bhd. Dalam pada itu, Kok Wen berkata, harga dan permintaan hartanah di Iskandar Malaysia terus meningkat apabila sebilangan jumlah projek yang dilancarkan baru-baru ini oleh pemaju swasta mendapat sambutan yang amat menggalakkan. Menurutnya, kadar penghunian untuk hotel terus berada pada paras tinggi semasa hujung minggu meskipun wujudnya kebimbangan dunia berhubung pelaksanaan dasar-dasar tarif timbal balas oleh Amerika Syarikat (AS), sementara harga makanan dan kadar sewa untuk sesetengah gugusan kedai komersial yang sudah lama beroperasi sekarang menyamai paras kadar dan harga dalam pasaran utama Lembah Klang. "Mengikut jangkaan kami, perbelanjaan runcit yang menggunakan mata wang dolar Singapura akan terus mempunyai kesan limpahan yang positif pada pasaran hartanah di Iskandar Malaysia yang turut didorong oleh pembinaan kereta api bagi Laluan Sistem Transit Laju yang dijangka siap pada akhir tahun 2026 dan insentif-insentif bawah Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ)," katanya. Beliau menambah, pemaju masih yakin namun berhati-hati akan jadual perancangan projek. "Meskipun pasaran Iskandar Malaysia masih rancak, kami percaya pemaju akan mengambil langkah lebih berjaga-jaga dalam membuat pelancaran projek di Lembah Klang dan Pulau Pinang. "Kami fikir permintaan untuk kedai-kedai industri, komersial dan perumahan bertanah akan terus teguh memandangkan pembeli dalam segmen ini kebanyakannya terdiri daripada pengguna, pelabur serta mereka yang akan membuat naik taraf. "Segmen untuk projek kediaman bertingkat tinggi yang mampu milik pula sepatutnya terus bertahan, namun segmen pangsapuri bertingkat tinggi yang lebih mewah mungkin berdepan beberapa cabaran," katanya. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/06/1413834/sst-pemaju-lega-pangsapuri-atas-tanah-komersial-dikecualikan-cukai  

Pembelian hartanah lelong semakin menjadi pilihan ramai rakyat Malaysia, terutamanya mereka yang ingin memiliki hartanah pada harga yang lebih rendah daripada pasaran. Namun, ramai juga yang tidak menyedari bahawa proses pembelian hartanah lelong bukan semudah yang disangka. Ia bukan sekadar menang bidaan dan pindah masuk- sebaliknya ia memerlukan kajian, strategi dan pengetahuan undang- undang yang mencukupi. Apa itu hartanah lelong? Hartanah lelong adalah hartanah yang dijual melalui proses lelongan awam oleh mahkamah, bank atau institusi kewangan, biasanya kerana pemilik asal gagal melunaskan pinjaman. Proses lelongan ini bertujuan untuk mendapatkan semula hutang yang tertunggak. Harga permulaan untuk satu-satu hartanah lelong (harga rizab) biasanya lebih rendah daripada harga pasaran. Terdapat beberapa jenis lelongan hartanah yang dijalankan bergantung kepada pihak yang melaksanakan proses berkenaan. Antara jenis-jenis utama hartanah lelong ialah lelongan mahkamah, lelongan bank (LACA), dan lelongan oleh agensi kerajaan atau badan berkanun. Lelongan mahkamah Lelongan mahkamah adalah satu bentuk lelongan yang dikendalikan oleh Mahkamah Tinggi. Proses ini biasanya membabitkan hartanah yang telah diambil tindakan undang-undang oleh pihak bank atau pemberi pinjaman kerana kegagalan peminjam melunaskan hutang. Terdapat dua peringkat utama dalam lelongan mahkamah. Peringkat pertama dikenali sebagai lelongan pertama, di mana harga rizab yang ditetapkan adalah sekitar 90 peratus daripada nilai pasaran hartanah terbabit. Jika hartanah tidak berjaya dijual dalam lelongan pertama, maka ia akan memasuki lelongan kedua dan seterusnya, dengan harga rizab yang dikurangkan secara berperingkat, biasanya sebanyak 10 peratus pada setiap pusingan. Lelongan bank Seterusnya ialah lelongan bank yang juga dikenali sebagai lelongan di bawah LACA. Berbeza dengan lelongan mahkamah, lelongan ini tidak membabitkan proses mahkamah dan dikendalikan sepenuhnya oleh pihak bank atau institusi kewangan. Lelongan jenis ini hanya membabitkan hartanah yang belum mempunyai geran individu atau strata, dan masih lagi berada di bawah hakmilik induk. Proses lelongan bank ini adalah lebih pantas berbanding lelongan mahkamah kerana ia dijalankan berdasarkan perjanjian pinjaman serta Akta Pemindahan Hakmilik melalui kaedah penyerahan hak. Lelongan agensi kerajaan / badan berkanun Selain itu, terdapat juga lelongan yang dijalankan oleh agensi kerajaan atau badan berkanun. Antara contoh agensi yang terlibat termasuklah Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA), Lembaga Tabung Angkatan Tentera (LTAT), Lembaga Tabung Haji, dan juga Majlis Agama Islam negeri-negeri. Setiap agensi ini mempunyai prosedur dan garis panduan tersendiri dalam menjalankan proses lelongan hartanah mereka. Walaupun tidak membabitkan pihak bank secara langsung, proses lelongan ini tetap dikawal selia dengan teliti untuk memastikan ketelusan dan keadilan kepada semua pihak yang terlibat. Membeli hartanah lelong di Malaysia semakin menjadi pilihan popular dalam kalangan pembeli bijak dan pelabur hartanah. Ini kerana, hartanah lelong menawarkan pelbagai kelebihan menarik, terutamanya kepada mereka yang tahu apa yang perlu diberi perhatian dan bersedia menjalani proses pembidaan dengan teliti. Terdapat beberapa kelebihan utama yang menjadikan hartanah lelong satu pilihan yang menguntungkan. Antara kelebihan paling ketara ialah harga yang lebih rendah berbanding harga pasaran. Hartanah lelong biasanya dijual di bawah nilai pasaran, malah ada kalanya boleh mencecah sehingga 20 hingga 40 peratus lebih murah. Hal ini amat sesuai bagi pembeli rumah pertama yang ingin menjimatkan kos, atau pelabur hartanah yang ingin memaksimumkan pulangan pelaburan mereka. Selain itu, hartanah lelong juga mempunyai potensi keuntungan yang tinggi. Sekiranya hartanah berjaya dibeli pada harga yang jauh lebih rendah dan kemudiannya dibaik pulih atau diubah suai, ia boleh dijual semula atau disewakan dengan margin keuntungan yang besar. Ini menjadikan hartanah lelong satu pelaburan yang berbaloi jika dilakukan dengan strategi yang betul. Kelebihan lain termasuklah proses pembelian yang lebih cepat. Tidak seperti proses jual beli konvensional yang boleh mengambil masa berbulan-bulan untuk diselesaikan, pembelian hartanah lelong biasanya lebih pantas kerana dijalankan secara berjadual dan mengikut prosedur yang telah ditetapkan. Ini memberikan kelebihan kepada pembeli yang ingin memiliki hartanah dengan segera. Tambahan pula, hartanah lelong sering kali terletak di lokasi strategik atau kawasan yang sedang membangun. Kadang-kadang, adalah sukar untuk mendapatkan hartanah di kawasan seperti ini pada harga mampu milik melalui pasaran biasa. Oleh itu, lelongan memberi peluang kepada pembeli untuk memiliki hartanah di lokasi idaman dengan kos yang lebih rendah. Di samping itu, persaingan dalam tawaran awal mungkin tidak begitu sengit, terutamanya pada lelongan pertama. Dalam sesetengah kes, bilangan pembida adalah sedikit, sekali gus meningkatkan peluang untuk pembeli memenangi hartanah tersebut pada harga rizab yang telah ditetapkan tanpa perlu bersaing secara agresif. Akhir sekali, proses lelong hartanah di Malaysia adalah telus dan jelas. Kebanyakan lelongan dikendalikan oleh institusi kewangan atau mahkamah, dengan syarat dan prosedur yang terbuka kepada umum. Ini membantu pembeli membuat keputusan dengan lebih yakin kerana segala maklumat berkaitan hartanah dan proses lelong tersedia dan boleh dirujuk. Membeli hartanah lelong memang boleh menjadi satu peluang untuk mendapatkan hartanah pada harga yang lebih rendah daripada pasaran, tetapi ia juga datang dengan pelbagai risiko yang perlu difahami dengan jelas. Berikut adalah beberapa risiko utama yang terlibat dalam pembelian hartanah lelong: Tiada jaminan keadaan hartanah Salah satu risiko utama dalam pembelian hartanah lelong ialah tiada jaminan terhadap keadaan hartanah itu. Kebanyakan hartanah lelong dijual secara 'as is where is basis', yang bermaksud ia dijual dalam keadaan sedia ada tanpa sebarang jaminan atau pembaikan daripada pihak penjual. Pembeli mungkin tidak dibenarkan untuk melawat atau memeriksa bahagian dalam rumah terlebih dahulu. Keadaan ini boleh menyembunyikan pelbagai masalah seperti kerosakan struktur, pendawaian elektrik yang tidak selamat, paip bocor, atau tunggakan bil utiliti yang tinggi. Penghuni masih tinggal di hartanah Selain itu, terdapat juga risiko bahawa hartanah itu masih dihuni oleh pemilik asal atau penyewa yang enggan keluar. Dalam situasi seperti ini, pembeli bertanggungjawab untuk mengosongkan hartanah itu mengikut saluran undang-undang. Ini boleh melibatkan proses mahkamah yang panjang serta kos tambahan yang tidak dijangka. Tunggakan cukai, bil, dan caj pengurusan Tunggakan cukai, bil, dan caj pengurusan juga menjadi beban yang perlu ditanggung oleh pembeli. Ramai yang tidak menyedari bahawa mereka perlu melangsaikan semua bayaran tertunggak seperti cukai pintu, cukai tanah, bil air, elektrik, Indah Water dan yuran penyelenggaraan. Kos ini boleh mencecah ribuan ringgit dan menjejaskan bajet pembeli selepas memenangi bidaan. Risiko kewangan: bayaran tidak dikembalikan Dari segi kewangan, risiko yang paling membimbangkan ialah kehilangan bayaran deposit. Pembeli biasanya perlu membayar deposit sebanyak 10 peratus daripada harga rizab sebelum membida. Sekiranya bidaan berjaya tetapi pembeli gagal mendapatkan pinjaman dalam tempoh masa yang ditetapkan (biasanya antara 90 hingga 120 hari), deposit berkenaan boleh hangus. Ini menyebabkan kerugian besar kepada pembeli, terutamanya jika tidak membuat semakan kelayakan pinjaman terlebih dahulu. Nilai pasaran berbanding harga lelong Seterusnya, pembeli juga harus sedar bahawa tidak semua hartanah lelong berbaloi dari segi harga. Ada sesetengah hartanah yang telah dilelong berkali-kali tetapi masih tidak terjual kerana nilainya terlalu rendah, bermasalah, atau terletak di kawasan yang kurang strategik. Oleh itu, semakan nilai pasaran semasa dan lawatan ke kawasan sekeliling sangat penting sebelum membuat keputusan. Proses perundangan yang teliti Di samping itu, proses pembelian hartanah lelong turut melibatkan dokumen perundangan yang kompleks. Dokumen seperti 'Proclamation of Sale' (POS) dan 'Conditions of Sale' (COS) perlu dibaca dan difahami dengan teliti kerana terdapat syarat-syarat tersembunyi atau penalti yang boleh mendatangkan kerugian jika diabaikan. Masalah hakmilik & status hartanah Akhir sekali, status hak milik hartanah juga boleh menimbulkan masalah. Ada hartanah yang masih berada di bawah hak milik induk dan belum mempunyai geran individu atau strata. Ini boleh menyebabkan proses pindah milik menjadi lebih rumit dan mengambil masa yang lebih lama, sekiranya dokumen berkaitan tidak teratur. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1422088/pembelian-hartanah-lelong-peluang-atau-perangkap Penulis ialah Rakan Kongsi di Tetuan J A Nabila & Co  

Pada 1 Julai 2025, Malaysia melangkah ke fasa baharu dalam reformasi fiskalnya dengan pelaksanaan peluasan Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST). Seperti yang dimaklumkan oleh Kementerian Kewangan, kerangka cukai ini bertujuan untuk meluaskan asas percukaian negara dan mengukuhkan kedudukan fiskal negara tanpa membebankan rakyat secara berlebihan. Secara amnya, barangan dan perkhidmatan asas kekal dikecualikan SST. Pindaan-pindaan yang dilaksanakan mulai 1 Julai itu kebanyakannya membabitkan barang pilihan dan bukan keperluan asas, dan aktiviti komersial niaga-ke-niaga. Dalam kalangan itu, terdapat dua pindaan yang membabitkan sektor hartanah secara langsung. Pertama adalah pelaksanaan cukai perkhidmatan sebanyak lapan peratus ke atas perkhidmatan sewaan atau pajakan yang merangkumi sewaan hartanah komersial termasuk ruang pejabat dan ruang runcit, selain premis pergudangan dan perindustrian. Kedua adalah di dalam sektor pembinaan di mana cukai perkhidmatan sebanyak enam peratus dikenakan ke atas perkhidmatan pembinaan, tidak termasuk pembinaan bangunan kediaman dan kemudahan awam yang berkaitan dengan bangunan kediaman. Maklum balas daripada masyarakat kepada langkah itu rata-rata menjangkakan impak kepada industri hartanah. Bagi pemilik hartanah selain rumah tempat tinggal atau kediaman, peluasan SST ini menimbulkan cabaran kewangan baharu. Sebelum ini, hasil sewaan hartanah komersial dan industri tidak tertakluk kepada SST. Kini, ia tertakluk secara langsung, sekali gus meniriskan nilai bersih hasil sewaan. Pemilik kini perlu membuat keputusan sama ada untuk menyerap kos cukai tambahan ini atau mengagihkannya kepada penyewa. Kecenderungan pasaran adalah ke arah penyewa yang akan menanggung kos tambahan ini, terutamanya jika sesebuah perjanjian penyewaan itu membenarkan pelarasan harga sewa berdasarkan perubahan cukai. Tambahan pula, tindakan ini berisiko kerana pasaran, terutamanya pasaran komersial, masih dalam fasa awal pemulihan dan dibelenggui ketidaktentuan ekonomi. Jika kadar sewa meningkat terlalu tinggi, pihak penyewa - terutamanya perusahaan kecil dan sederhana (PKS), mungkin akan berpindah atau mengurangkan ruang niaga yang disewa, yang akhirnya boleh menyebabkan kadar kekosongan meningkat. Reaksi golongan penyewa juga akan lebih berhati-hati. Perniagaan yang beroperasi dengan margin keuntungan yang kecil kini menilai semula sama ada penyewaan sedia ada masih berbaloi. Penyewa kecil seperti pengusaha industri makanan dan minuman (F&B), peruncit butik dan syarikat pemula mungkin akan beralih ke lokasi sekunder yang lebih murah atau memilih ruang kerja fleksibel seperti pejabat kongsi. Sebaliknya, syarikat besar dengan kedudukan kewangan yang kukuh mungkin akan menyerap kos tambahan ini atau memindahkannya kepada pelanggan tanpa menjejaskan operasi secara ketara. Walau apapun, ini akan mencetus kehendak untuk menstrukturkan semula perjanjian pajakan/sewaan yang memerlukan penyelesaian yang mengimbangi kepentingan kedua-dua pihak. Bagi sektor pembinaan pula, pembinaan projek selain kediaman dan projek pembangunan bercampur dengan jumlah nilai perkhidmatan melebihi RM1.5 juta kini tertakluk kepada cukai perkhidmatan sebanyak enam peratus. Perubahan ini akan meningkatkan kos keseluruhan pembangunan dan meniris kebolehlaksanaan sesebuah projek, khususnya di kawasan yang margin keuntungannya rendah. Reaksi pemaju termasuklah mengecilkan skop projek, menangguhkan pembangunan fasa tertentu, atau beralih kepada reka bentuk dan kaedah pembinaan. Persatuan industri seperti Persatuan Kontraktor Binaan Malaysia (MBAM) telah menyuarakan kebimbangan terhadap peningkatan kos dan kekeliruan pelaksanaan, dan menggesa kerajaan supaya mengeluarkan panduan pelaksanaan yang lebih jelas serta mempertimbangkan langkah peralihan yang munasabah. Walaupun kerajaan berpegang teguh kepada sasaran mengurangkan defisit fiskal kepada 3.8 peratus daripada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) dan meningkatkan hasil kutipan cukai, ramai pemain industri berpandangan bahawa lebih banyak libat urus dengan pelbagai pemegangtaruh industri diperlukan bagi memastikan pelaksanaan peluasan SST ini berjalan lancar. Antara cadangan yang boleh dipertimbangkan termasuklah pengecualian cukai bagi penyewa dalam struktur dana amanah hartanah (REIT) bagi mengelakkan cukai berganda, rebat SST untuk projek pembangunan berorientasikan transit (TOD), serta pelaksanaan secara berperingkat bagi membolehkan penyesuaian pasaran berlaku secara semula jadi. Mungkin lebih masa diperlukan supaya perbincangan dan panduan pelaksaan yang lebih komprensif boleh dikecapi dengan lebih telus dan saksama. Tambahan pula, walaupun sektor kediaman dikatakan tidak terjejas secara langsung oleh peluasan SST ini, kesan berantai masih boleh meningkatkan kos pemilikan atau penginapan secara tidak langsung bagi rakyat. Kesimpulannya, peluasan SST yang mula berkuat kuasa bulan ini adalah satu langkah dasar yang penting dan akan membentuk semula landskap pasaran hartanah Malaysia. Walaupun ia memberikan manfaat kepada negara dari segi disiplin fiskal dan hasil jangka panjang, kesan jangka pendek terhadap pemilik hartanah, penyewa dan pemaju tidak boleh diabaikan. Pendekatan yang seimbang membabitkan penyesuaian industri, kejelasan dasar serta kemampanan dan kesaksamaan dalam pelaksanaan. Ini amatlah penting untuk memastikan pasaran hartanah kekal berdaya tahan, inklusif dan kompetitif dalam menghadapi perubahan ekonomi semasa dan masa depan. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1421892/impak-peluasan-sst-ke-atas-pasaran-hartanah Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co International Sdn Bhd