KUALA LUMPUR: Kos pembinaan bagi tender baharu dijangka meningkat antara lima hingga 15 peratus pada separuh kedua tahun ini, sekali gus meningkatkan risiko pelaksanaan projek hartanah apabila pemaju berdepan tekanan kos, kelewatan kelulusan serta permintaan yang lebih perlahan. Perkembangan itu turut dijangka menyebabkan sebahagian pelancaran projek baharu dianjak ke separuh kedua tahun ini, meskipun kebanyakan pemaju masih mengekalkan sasaran jualan bagi tahun kewangan 2026. Menurut CIMB Securities dalam nota penyelidikannya, pasaran hartanah Malaysia kini berada di persimpangan apabila beberapa faktor mencabar mula memberi tekanan kepada sektor berkenaan selepas aktiviti pasaran yang lebih sederhana pada suku pertama tahun ini. Penganalisisnya, Kenny Mak Hoy Ken dan Wei Yi Tan, berkata walaupun kebanyakan pemaju menjangkakan impak terhadap margin keuntungan dalam jangka terdekat masih terhad, terdapat syarikat yang mengakui keperluan untuk berkongsi sebahagian kos berikutan peningkatan kos pembinaan. "Meskipun pemaju menyatakan impak terhadap margin dalam tempoh terdekat adalah terhad, sesetengah pihak mengakui keperluan yang semakin meningkat untuk berkongsi kos," katanya. Menurut laporan itu, beberapa pemaju turut mempertimbangkan penangguhan projek secara terpilih bagi membantu menyokong aliran tunai kontraktor yang turut berdepan peningkatan kos pembinaan. CIMB Securities berkata, kos pembinaan bagi tender baharu dijangka meningkat antara lima hingga 15 peratus, manakala kelewatan kelulusan projek yang dikaitkan dengan landskap politik yang sedang berkembang dijangka terus mempengaruhi jadual pelaksanaan projek baharu. Katanya, gabungan faktor berkenaan menyebabkan beberapa pelancaran projek ditangguhkan ke separuh kedua tahun ini, sekali gus meningkatkan cabaran kepada pemaju untuk melaksanakan perancangan pembangunan mengikut jadual asal. Walaupun begitu, firma penyelidikan itu berkata, kebanyakan syarikat pemaju di bawah liputannya masih mengekalkan sasaran jualan hartanah bagi tahun kewangan 2026, mencerminkan keyakinan terhadap permintaan pasaran dalam tempoh sederhana. Bagaimanapun, CIMB Securities berpandangan risiko pelaksanaan dijangka terus meningkat sekiranya tekanan kos pembinaan, kelewatan pelancaran projek dan permintaan yang lebih perlahan berterusan sepanjang separuh kedua tahun ini. Dalam laporan sama, firma itu mengekalkan saranan 'Neutral' terhadap sektor hartanah dengan menyifatkan keupayaan pemaju melaksanakan projek mengikut perancangan akan menjadi faktor utama yang membezakan prestasi syarikat dalam tempoh akan datang. Menurutnya, walaupun sektor berkenaan dijangka berdepan beberapa cabaran dalam jangka pendek, segmen hartanah perindustrian serta pembangunan di Johor kekal menjadi pemacu utama pertumbuhan, disokong permintaan yang berterusan serta pembangunan infrastruktur utama di negeri berkenaan. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1578200/kos-binaan-dijangka-naik-sehingga-15-peratus-pemaju-berdepan-tekanan

KUALA LUMPUR: Kemampuan memiliki rumah di Malaysia perlu dinilai semula dengan mengambil kira kos penyelenggaraan dan penggunaan tenaga, terutama bagi kediaman bertingkat tinggi yang semakin mendominasi kawasan bandar. Penyelidik di Khazanah Research Institute (KRI), Muhammad Nazhan Kamaruzuki, berkata peningkatan kos tenaga berpotensi menyebabkan yuran penyelenggaraan strata terus meningkat, sekali gus menambah beban kewangan pemilik dan penghuni kondominium serta pangsapuri. Katanya, penggunaan tenaga di kediaman bertingkat tinggi banyak bergantung kepada operasi sistem penting bangunan seperti lif, pam air dan kemudahan bersama yang perlu berfungsi secara berterusan. "Apabila kos penggunaan tenaga untuk lif, pam dan kemudahan meningkat, kos yuran penyelenggaraan strata juga turut meningkat. "Besar kemungkinan yuran penyelenggaraan yang dikutip daripada pemilik petak strata tidak mencukupi dan memerlukan penambahan," katanya dalam artikel bertajuk Cabaran Kediaman Vertikal Menangani Krisis Tenaga: Tiga Titik Buta Sektor Perumahan Malaysia. Muhammad Nazhan berkata, keadaan itu bermakna penghuni masih berdepan peningkatan kos walaupun mereka berjaya mengurangkan penggunaan elektrik dalam unit kediaman masing-masing. Sehubungan itu, institut berkenaan berpandangan penilaian terhadap kemampuan perumahan tidak lagi boleh tertumpu kepada harga pembelian semata-mata, sebaliknya perlu mengambil kira kos jangka panjang untuk mendiami sesebuah kediaman. "Kegagalan mengambil kira faktor berkenaan boleh mewujudkan situasi di mana sesebuah rumah masih mampu dimiliki, namun semakin mahal untuk didiami dan diselenggara. "Pada masa sama, setiap projek kediaman bertingkat tinggi baharu perlu dinilai bukan sahaja berdasarkan kepadatan pembangunan atau pulangan ekonomi, tetapi juga tahap kecekapan tenaga dan keupayaannya menyesuaikan diri dengan sumber tenaga hijau pada masa depan," katanya. Artikel itu turut mencadangkan semakan terhadap struktur tarif utiliti, khususnya bagi pangsapuri servis yang masih dikenakan kadar komersial walaupun digunakan sepenuhnya sebagai kediaman. Selain itu, kerangka perundangan juga dicadangkan dipinda bagi membolehkan pengurusan strata menggunakan dana wang penjelas (sinking fund) secara lebih fleksibel untuk menangani lonjakan kos tenaga. Menurutnya, dengan kediaman bertingkat tinggi kini menjadi pilihan utama di bandar-bandar besar, aspek kos operasi dan penggunaan tenaga perlu diberi perhatian lebih serius bagi memastikan perumahan kekal mampu didiami dalam jangka panjang.  https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1575293/kos-tenaga-kemampuan-miliki-kediaman-bertingkat-perlu-dinilai-semula

KUALA LUMPUR: Keputusan kerajaan mengecualikan cukai perkhidmatan ke atas caj perkhidmatan dan sumbangan dana penjelas bagi bangunan bukan kediaman dijangka dapat mengurangkan impak kewangan terhadap pengurusan hartanah strata bukan kediaman, kata Institut Pengurus Harta dan Fasiliti Malaysia (MIPFM). MIPFM dalam kenyataan hari ini berkata pengecualian cukai yang berkuat kuasa pada 1 Julai 2026 itu turut memberi kepastian kepada pemilik hartanah, perniagaan serta badan pengurusan dalam merancang perbelanjaan operasi dan penyelenggaraan. "Kami menyambut baik dan memuji keputusan kerajaan mengecualikan cukai perkhidmatan ke atas caj perkhidmatan dan sumbangan dana penjelas bagi bangunan bukan kediaman. "Pengecualian ini merupakan langkah penting dan tepat pada masanya dalam menangani kebimbangan industri pengurusan hartanah terhadap kesan kewangan cukai berkenaan kepada pemilik hartanah, perniagaan, badan pengurusan bersama, syarikat pengurusan serta penghuni bangunan," katanya. Presiden MIPFM, Ishak Ismail, berkata pengecualian itu mencerminkan komitmen kerajaan untuk melibatkan pihak berkepentingan industri serta mengambil kira realiti operasi sektor pengurusan hartanah. "Kami merakamkan penghargaan kepada kerajaan, khususnya Kementerian Kewangan dan Jabatan Kastam Diraja Malaysia atas kesediaan mendengar pandangan industri serta melaksanakan penyelesaian praktikal yang memberi manfaat kepada masyarakat secara menyeluruh. "Keputusan ini membuktikan pendekatan dasar berasaskan bukti melalui libat urus konstruktif bersama pihak berkepentingan," katanya. MIPFM turut menegaskan komitmennya untuk terus bekerjasama rapat dengan kerajaan dan agensi berkaitan dalam memperkasa dasar yang kukuh, memperkukuh amalan industri serta meningkatkan standard profesional pengurusan hartanah dan fasiliti. "Kami akan terus memaklumkan ahli mengenai sebarang garis panduan pelaksanaan atau penjelasan lanjut daripada pihak berkuasa berkaitan," katanya. Pengecualian cukai kurangkan beban pengurusan hartanah strata - MIPFM  

Pada akhir 2025, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menyatakan bahawa setakat 30 September lalu, kerajaan meluluskan pembinaan sebanyak 511,544 unit rumah mampu milik yang merangkumi unit-unit siap, yang dalam pembinaan dan yang medapat kelulusan perancangan. Pencapaian angka ini melepasi sasaran 500,000 unit yang ditetapkan di bawah Rancangan Malaysia Ke-12 (RMK-12), yang menjadi bukti komitmen kerajaan dalam memperluaskan akses perumahan kepada rakyat. Pada masa sama, KPKT ketika ini sedang membangunkan Dasar Perumahan Negara Ketiga (2026-2036), yang bakal menentukan hala tuju sektor perumahan negara bagi dekad akan datang. Namun, di sebalik kejayaan melepasi sasaran pembinaan itu, satu persoalan yang lebih besar wajar diberi perhatian. Adakah kejayaan dasar perumahan harus diukur berdasarkan jumlah rumah yang dibina, atau sejauh mana rakyat benar-benar mampu memiliki dan menikmati kediaman yang sesuai dengan keperluan mereka? Sejak bertahun-tahun lalu, pelbagai inisiatif telah diperkenalkan oleh kerajaan bagi membantu rakyat memiliki rumah. Antaranya termasuk Kempen Pemilikan Rumah (HOC), skim i-Miliki, pengecualian duti setem, bantuan pembiayaan dan pelbagai program perumahan mampu milik di peringkat persekutuan serta peringkat negeri. Langkah-langkah ini bertujuan untuk mengurangkan kos transaksi dan membantu sebahagian pembeli untuk mencapai hasrat mereka untuk membeli rumah idaman mereka. Namun, realiti pasaran menunjukkan bahawa peningkatan akses tidak semestinya diterjemahkan kepada peningkatan kemampuan pemilikan rumah secara menyeluruh. Faktor asas yang menentukan kemampuan memiliki rumah masih bergantung kepada hubungan antara harga rumah, tahap pendapatan dan kos sara hidup. Walaupun kadar kenaikan harga rumah kini lebih sederhana berbanding sedekad lalu, pertumbuhan pendapatan isi rumah, khususnya dalam kalangan golongan belia, masih belum berkembang pada kadar yang mampu mengecilkan jurang kemampuan itu secara signifikan. Dalam masa yang sama, pasaran masih merekodkan sejumlah besar unit kediaman berharga bawah RM300,000 yang siap dibina tetapi belum terjual. Keadaan ini menimbulkan persoalan sama ada cabaran perumahan negara hari ini benar-benar berpunca daripada kekurangan rumah mampu milik atau sebenarnya berpunca daripada ketidakpadanan antara rumah yang dibina dengan keperluan sebenar pembeli. Hakikatnya, kemampuan perumahan tidak boleh diukur berdasarkan harga semata-mata. Pembeli menilai sesebuah kediaman berdasarkan pelbagai faktor termasuk akses kepada pekerjaan, kemudahan awam, sekolah, pusat kesihatan, rangkaian pengangkutan, saiz lantai, bilangan bilik tidur, konfigurasi ruangan dan kualiti hidup keseluruhan. Sebuah rumah yang dianggap mampu milik dari sudut harga mungkin kurang menarik jika lokasinya jauh dari tempat kerja, memerlukan tempoh perjalanan harian yang panjang, ataupun rekabentuk serta saiz rumah yang tidak memenuhi keperluan. Keadaan ini lazimnya berlaku apabila projek perumahan mampu milik dibangunkan di kawasan pinggir bandar yang menawarkan kos tanah lebih rendah. Walaupun harga jualan dapat dikekalkan pada tahap yang ditetapkan, pemilik rumah akhirnya perlu menanggung kos tambahan yang tinggi untuk petrol, tol, penyelenggaraan kenderaan dan masa perjalanan yang panjang setiap hari. Dalam jangka panjang, kos-kos ini boleh menghakis kelebihan harga yang dinikmati semasa pembelian. Di kawasan bandar pula, harga yang sering dilabelkan sebagai mampumilik mempunyai saiz yang tidak sepadan dengan kehendak keluarga yang sedang membesar. Atas sebab itu, banyak negara kini mula menilai kemampuan perumahan berdasarkan gabungan kos perumahan, kos pengangkutan, ketersediaan prasarana serta kemudahan, dan saiz serta rekabentuk rumah-rumah tersebut. Pendekatan ini semakin relevan di Malaysia memandangkan kawasan bandar terus berkembang dan jarak perjalanan harian semakin meningkat. Kewujudan unit yang julat harganya dianggap mampu milik yang masih belum terjual walaupun sasaran pembinaan telah dicapai menunjukkan bahawa isu utama hari ini mungkin bukan lagi soal kuantiti semata-mata. Sebaliknya, perhatian perlu diberikan kepada bagaimana rumah dirancang, di mana ia dibina dan sejauh mana ia memenuhi keperluan sebenar kumpulan sasaran. Pendekatan pembangunan berorientasikan transit, komuniti bercampur dan perancangan yang menghubungkan kawasan perumahan dengan pusat pekerjaan perlu diberikan penekanan yang lebih besar pada masa hadapan. Selain itu, sudah tiba masanya kerajaan menilai semula penggunaan satu ambang harga mampu milik yang seragam di seluruh negara. Had RM300,000 mungkin masih relevan di sesetengah kawasan, tetapi jika dilihat secara mikro menurut kawasan-kawasan tempatan dan disemak-silang dengan paras pendapatan populasi setempat itu, julat harga mampu milik di antara kawasan-kawasan ini adalah jauh berbeza. Di dalam negeri yang sama pun, paras pendapatan penduduk setempat adalah berbeza di antara kawasan bandar, pinggir bandar dan luar bandar. Perbezaan kos tanah, kos pembangunan dan tahap pendapatan isi rumah – atau yang lebih tepat, tahap pendapatan boleh guna atau 'disposable income' menjadikan pendekatan seragam semakin sukar dipertahankan. Dasar yang diperlukan adalah yang lebih menyeluruh yang boleh menangani cabaran-cabaran keadaan setempat dan mungkin harus berdasarkan secara 'principle-based' berbanding fokus terhadap harga semata-mata supaya pihak-pihak berkuasa atau lembaga-lembaga perumahan dapat membuat penakrifan sesebuah rumah mampu milik yang lebih berkesan dan relevan kepada sesuatu kawasan. Justeru, Dasar Perumahan Negara Ketiga (2026-2036) yang sedang dibangunkan menawarkan peluang terbaik untuk mengubah fokus dasar perumahan negara yang tidak berpandukan sasaran angka semata-mata kepada sebuah dasar yang menghasilkan impak yang benar-benar dirasai rakyat. Kemampuan perumahan perlu dinilai berdasarkan kuasa beli isi rumah, kos kehidupan sebenar dan akses kepada peluang ekonomi, bukannya hanya berdasarkan harga jualan sesebuah rumah. Akhirnya, kejayaan dasar perumahan negara tidak seharusnya diukur hanya berdasarkan jumlah unit yang diluluskan atau dibina. Angka 511,544 unit yang dicapai di bawah RMK-12 merupakan satu pencapaian yang membanggakan, tetapi kejayaan sebenar hanya dapat diukur apabila lebih ramai rakyat mampu memiliki rumah yang sesuai, berada di lokasi yang strategik dan dapat didiami secara mampan untuk jangka panjang. Ketika Dasar Perumahan Negara 3.0 sedang dirangka, inilah masanya untuk memastikan dasar perumahan negara bukan sekadar membina untuk statistik, tetapi benar-benar membina untuk rakyat. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1575008/dasar-perumahan-negara-30-perinci-makna-sebenar-rumah-mampu-milik Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons