KUALA LUMPUR: Struktur pembiayaan perumahan negara perlu direformasikan secara menyeluruh bagi memastikan pemilikan rumah kekal mampan dan tidak terus membebankan isi rumah. Ini susulan trend tempoh pinjaman jangka panjang yang semakin meluas dalam pasaran, namun didakwa mengaburkan kemampuan sebenar pembeli. Pengarah Penyelidikan Institut Penyelidikan Khazanah (KRI), Dr Suraya Ismail, berkata berdasarkan kajian yang mereka lalukan, tempoh pinjaman perumahan yang semakin panjang sehingga 30 hingga 45 tahun menjadikan harga rumah yang tinggi kelihatan lebih mampu milik kerana bayaran bulanan yang lebih rendah, namun pada masa sama meningkatkan jumlah bayaran keseluruhan secara ketara. "Dengan tempoh pinjaman yang lebih panjang, rumah yang mahal nampak lebih murah dari segi ansuran bulanan. Namun, pada hakikatnya, jumlah keseluruhan yang dibayar boleh menjadi sehingga tiga kali ganda lebih tinggi," katanya. Beliau berkata demikian ketika ditemui selepas sesi forum 'Affordable Housing & Residential Market: Demand and Supply' atau Perumahan Mampu Milik dan Pasaran Kediaman: Permintaan dan Penawaran pada Sidang Kemuncak Binaan & Hartanah Malaysia 2026 (MBPS 2026) baru-baru ini. Dr Suraya berkata, keadaan itu turut memberi kesan kepada dinamik pasaran perumahan apabila pertumbuhan Indeks Harga Rumah (HPI) didapati lebih pantas berbanding Indeks Harga Pengguna (IHP), sekali gus mencerminkan peningkatan tekanan dalam sistem pembiayaan perumahan. "KRI sebelum ini menasihatkan kerajaan supaya tidak memperkenalkan skim pinjaman antara generasi sehingga 60 tahun kerana dikhuatiri meningkatkan tahap keberhutangan isi rumah dalam jangka panjang. "Sekiranya pemaju terus membina rumah pada harga tinggi, keadaan itu boleh mewujudkan norma baharu dalam pasaran perumahan yang menyaksikan peningkatan beban hutang isi rumah melalui pinjaman jangka panjang. Kita tidak mahu negara menjadi lebih maju dari segi ekonomi, tetapi rakyatnya terbeban dengan hutang yang tinggi," katanya. Beliau berkata, penyelesaian kepada isu kemampuan perumahan tidak boleh hanya bergantung kepada pelanjutan tempoh pinjaman, sebaliknya penambahan bekalan rumah yang benar-benar selari dengan pendapatan median isi rumah. Dalam pada itu, beliau turut menyuarakan kebimbangan mengenai definisi semasa rumah mampu milik yangtidak mencerminkan realiti sebenar pasaran, termasuk unit berharga sekitar RM300,000 dengan keluasan kira-kira 380 kaki persegi yang disifatkan terlalu kecil untuk dianggap sebagai mampu milik sebenar. "Tetapi untuk keluar daripada kuota rumah mampu milik, inilah yang dilakukan oleh pihak penawaran perumahan. Label mampu milik tidak boleh disalahgunakan. Rumah yang terlalu kecil tetapi berharga tinggi bukan penyelesaian kepada isu kemampuan," katanya. Dalam pada itu, beliau berkata Program Perumahan Rakyat (PPR) kekal penting sebagai sebahagian daripada rangka kerja perlindungan sosial untuk golongan berpendapatan rendah, manakala perumahan mampu milik bagi kumpulan berpendapatan sederhana perlu terus diperkukuh melalui kerjasama seimbang antara sektor awam dan swasta. KRI dalam masa sama menegaskan keperluan pendekatan lebih menyeluruh bagi memastikan dasar perumahan negara tidak hanya tertumpu kepada akses pembiayaan, tetapi turut mengambil kira kelestarian hutang isi rumah dan kualiti pemilikan jangka panjang. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1568468/rombak-struktur-pinjaman-rumah-elak-beban-hutang-pengguna-bertambah  

KUALA LUMPUR: Sektor hartanah Malaysia mencatatkan penyusutan jumlah transaksi pada suku pertama 2026 (S126), namun lambakan rumah mampu milik yang gagal dijual terus menjadi perhatian apabila pembeli berdepan kesukaran mendapatkan pembiayaan daripada institusi kewangan. Berdasarkan nota penyelidikan BIMB Securities Research yang menganalisis data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), jumlah transaksi hartanah keseluruhan susut 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 unit, manakala nilai transaksi hanya menurun kecil sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Segmen kediaman terus mendominasi pasaran dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.6 bilion, namun aktiviti pembelian dilihat semakin perlahan apabila pembeli mengambil pendekatan lebih berhati-hati sebelum membuat komitmen. Penurunan paling ketara dicatatkan dalam kategori rumah bawah RM300,000 yang susut 7.6 peratus kepada 50,692 unit berbanding tempoh sama tahun lalu. Segmen RM300,000 hingga RM500,000 pula merekodkan penyusutan 10.4 peratus, manakala rumah dalam kategori RM500,000 hingga RM1 juta turun 11.2 peratus, mencerminkan tekanan berterusan terhadap kemampuan pembeli pertengahan. Dalam masa sama, data unit kediaman siap tidak terjual atau overhang menunjukkan kategori rumah berharga bawah RM300,000 terus mencatatkan jumlah tertinggi iaitu sebanyak 14,201 unit atau 43.3 peratus daripada keseluruhan stok kediaman siap tidak terjual di negara ini. Menurut data Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), Perak merekodkan jumlah tertinggi rumah siap dibina tidak terjual bagi kategori harga RM300,000 ke bawah dengan 2,990 unit bernilai RM617.19 juta, diikuti Kedah sebanyak 1,423 unit bernilai RM293.59 juta dan Pulau Pinang dengan 1,216 unit bernilai RM250.32 juta. Kelantan turut merekodkan 1,200 unit rumah tidak terjual bernilai RM227.47 juta, manakala Melaka mencatatkan 1,106 unit bernilai RM231.14 juta, sekali gus menggambarkan tekanan permintaan yang masih ketara dalam segmen rumah mampu milik di beberapa negeri utama. Penganalisis BIMB Securities Research, Mohd Fadzerin Ariffin, berkata situasi itu menggambarkan perubahan landskap pasaran hartanah negara apabila harga murah bukan lagi jaminan sesuatu projek mampu dijual dengan pantas. Beliau berkata, faktor seperti lokasi, akses kepada peluang pekerjaan, sambungan pengangkutan awam, reka bentuk produk, kelayakan pinjaman dan tahap pendapatan pembeli kini memainkan peranan lebih penting berbanding harga semata-mata. Katanya, keadaan itu juga menunjukkan permintaan asas untuk memiliki rumah masih wujud, namun ramai pembeli khususnya dalam kumpulan pendapatan rendah dan sederhana berdepan cabaran untuk melepasi syarat pembiayaan bank. "Komitmen isi rumah yang semakin tinggi selain proses kelulusan pinjaman yang lebih ketat menyebabkan kadar penukaran tempahan kepada perjanjian jual beli menjadi semakin perlahan," katanya. Ironinya, ketika segmen rumah mampu milik dan pertengahan menunjukkan kelembapan, pasaran hartanah mewah pula terus berkembang apabila transaksi bagi rumah bernilai melebihi RM1 juta meningkat 1.8 peratus pada S126. BIMB Securities Research berpandangan keadaan itu membuktikan tekanan utama pasaran ketika ini lebih berkait dengan isu kemampuan dan kelayakan pembiayaan, bukannya kejatuhan permintaan secara menyeluruh. Firma penyelidikan itu turut menjelaskan, prestasi pasaran pada suku pertama tahun ini turut dipengaruhi faktor bermusim apabila sambutan Tahun Baharu Cina jatuh pada Februari, manakala Hari Raya Aidilfitri disambut pada Mac, sekali gus memperlahankan aktiviti pembelian, pemprosesan pinjaman dan pemasaran projek baharu. Dalam perkembangan berkaitan, kadar pengambilan projek pelancaran baharu turut menunjukkan kelembapan apabila hanya 1,052 unit daripada 9,112 unit rumah baharu berjaya dijual, mewakili kadar jualan 11.5 peratus sahaja. Projek bertingkat tinggi menjadi segmen paling lemah dengan kadar jualan hanya 3.6 peratus, berbanding projek kediaman bertanah yang mencatatkan kadar pengambilan 16.6 peratus. Menurut BIMB Securities Research, keadaan itu mengukuhkan lagi pandangan bahawa pembeli akhir masih cenderung kepada projek perbandaran dan rumah bertanah yang menawarkan nilai praktikal lebih tinggi, manakala projek bertingkat tinggi memerlukan lokasi strategik, sambungan pengangkutan yang baik serta susun atur lebih efisien untuk menarik pembeli. Walaupun jumlah transaksi menurun, harga rumah secara keseluruhan masih menunjukkan daya tahan apabila Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) meningkat 1.7 peratus kepada 235.2 mata, manakala purata harga rumah meningkat kepada RM507,533 berbanding RM498,955 sebelumnya. Rumah teres dan separa berkembar masing-masing mencatatkan pertumbuhan harga 2.2 peratus, sementara unit bertingkat tinggi meningkat 1.3 peratus, sekali gus menunjukkan pasaran kediaman negara masih belum memasuki fasa kemerosotan harga secara menyeluruh. Secara keseluruhan, data pasaran S126 menunjukkan sektor hartanah Malaysia masih memiliki asas permintaan yang stabil, namun tingkah laku pembeli kini menjadi lebih selektif dengan faktor kemampuan, akses pembiayaan dan lokasi projek muncul sebagai penentu utama dalam keputusan pembelian rumah. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/05/1560837/rumah-mampu-milik-tidak-terjual-kelayakan-pinjaman-lokasi-jadi

KUALA LUMPUR: Rumah yang semakin dilihat sebagai instrumen pelaburan oleh sesetengah masyarakat berbanding tempat perlindungan menimbulkan cabaran baharu terhadap kemampuan pemilikan kediaman, khususnya dalam keadaan kos sara hidup dan kos pembiayaan yang terus meningkat. Pengarah Strategi Pelaburan dan Ketua Ekonomi Negara IPP Wealth Managers Ltd, Mohd Sedek Jantan, berkata perubahan corak pemikiran itu menyebabkan isu kemampuan pemilikan rumah tidak lagi boleh dinilai berdasarkan harga semata-mata kerana ia turut dipengaruhi faktor kewangan, kos sara hidup dan kadar faedah. Beliau berkata, rumah yang pada asalnya berfungsi sebagai tempat berteduh kini semakin dianggap sebagai aset pelaburan, sekali gus memberi kesan kepada tahap kemampuan pemilikan, khususnya apabila kos pembiayaan meningkat. "Dahulu rumah dilihat sebagai tempat berteduh, tetapi sekarang pembelian rumah banyak dikaitkan dengan pelaburan dan pengumpulan aset. Ini boleh menjadi isu kerana ia sentiasa dikaitkan dengan kewangan. Perumahan mampu milik kini mungkin mampu dimiliki, tetapi apabila kadar faedah meningkat kelak, ia menjadi masalah kepada sesetengah kumpulan. "Jadi, definisi mampu milik perlu ditakrif semula. Ia bukan hanya tanggungjawab kerajaan, tetapi semua pihak berkepentingan dan pemain pasaran perlu bekerjasama untuk menyediakan perumahan mampu milik," katanya Beliau berkata demikian pada sesi forum Perumahan Mampu Milik dan Pasaran Kediaman: Permintaan dan Penawaran pada Sidang Kemuncak Binaan & Hartanah Malaysia 2026 (MBPS 2026) baru-baru ini. Forum itu turut menampilkan Pengarah Penyelidikan Khazanah Research Institute (KRI), Dr Suraya Ismail; Pengarah Urusan Kumpulan CBRE | WTW, Tan Ka Leong; Pengarah Penyelidikan dan Perundingan Rahim & Co International Sdn Bhd, Sr Sulaiman Akhmady Mohd Saheh; serta Ketua Pegawai Eksekutif Olive Tree Property Consultants, Dr Samuel Tan. Tambah Mohd Sedek, kemampuan pemilikan rumah juga perlu dilihat dari sudut kos tersembunyi yang ditanggung isi rumah seperti penjagaan anak, penyelenggaraan kediaman dan perbelanjaan perjalanan harian ke tempat kerja. Menurutnya, ramai keluarga muda kini terpaksa membeli atau menyewa rumah jauh dari pusat bandar kerana tidak mampu memiliki kediaman berhampiran lokasi pekerjaan, sekali gus menambah kos dan masa perjalanan harian. Sementara itu, Tan berkata, kecenderungan melihat rumah sebagai aset pelaburan turut mempengaruhi corak pembangunan hartanah apabila pemaju lebih cenderung membina projek berketumpatan tinggi dan apartmen servis bagi memaksimumkan nilai tanah. "Bagaimanapun, permintaan sebenar pasaran lebih tertumpu kepada rumah mampu milik berharga bawah RM300,000 yang terletak berhampiran pusat pekerjaan serta mempunyai akses pengangkutan yang baik. "Ketidaksepadanan antara produk yang dibangunkan dengan keperluan sebenar pembeli menjadi antara punca utama berlakunya lambakan unit tidak terjual dalam pasaran," katanya. Ia juga berikutan berdasarkan data yang dibentangkan Rahim & Co menunjukkan jumlah kediaman siap tidak terjual ataupun 'overhang' meningkat kepada 54,795 unit pada suku pertama 2026 dengan nilai RM34.12 bilion, berbanding 43,533 unit bernilai RM30.72 bilion pada tempoh sama tahun sebelumnya. Sulaiman pula berkata, keadaan itu menunjukkan masalah pasaran bukan semata-mata berpunca daripada harga rumah yang tinggi, sebaliknya turut membabitkan ketidaksesuaian produk, lokasi dan kehendak pembeli. "Ramai pembeli masih mahukan rumah atas tanah walaupun ditawarkan unit apartmen pada harga yang lebih rendah," katanya. Beliau turut menjelaskan sebahagian besar kediaman siap tidak terjual sebenarnya terdiri daripada unit berharga bawah RM300,000, sekali gus mencabar tanggapan bahawa masalah lambakan hanya membabitkan hartanah mewah. Sementara itu, Ka Leong berkata, sebanyak 21,384 unit kediaman berharga bawah RM400,000 direkodkan dalam kategori tidak terjual setakat suku pertama 2026, menunjukkan rumah yang dianggap mampu milik juga berdepan masalah permintaan yang lemah.  Beliau berkata, trend itu mencerminkan jurang yang semakin melebar antara harga rumah yang ditawarkan dengan kemampuan sebenar isi rumah untuk memiliki kediaman.  "Isu kemampuan pemilikan rumah kini semakin bersifat setempat dan tidak boleh lagi dilihat sebagai cabaran yang sama di seluruh negara. Bekalan rumah mampu milik perlu diselaraskan dengan kuasa beli sebenar penduduk di setiap kawasan," katanya.  https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1568489/mentaliti-jadikan-rumah-sebagai-pelaburan-jejas-kemampuan-pemilikan  

Pasaran hartanah Malaysia memulakan tahun 2026 dengan momentum yang lebih sederhana apabila aktiviti transaksi menyusut susulan persekitaran ekonomi global yang lebih perlahan dan sentimen pasaran yang lebih berhati-hati. Namun begitu, sektor kediaman terus menunjukkan daya tahan disokong oleh pertumbuhan harga rumah yang stabil, permintaan pemilik kediaman yang berterusan serta pelbagai insentif perumahan kerajaan. Menurut Laporan Pasaran Harta Suku Tahun Pertama 2026 yang dikeluarkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jumlah transaksi hartanah keseluruhan menurun 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 transaksi pada suku pertama 2026. Nilai transaksi turut mencatat penyusutan marginal sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Walaupun prestasi ini lebih perlahan berbanding tempoh sama tahun lalu, aktiviti pasaran masih dilihat stabil dan trend yang dilihat sekarang merupakan suatu yang selaras dengan jangkaan dalam suasana ekonomi yang lebih mencabar. Segmen kediaman kekal menjadi tunjang utama pasaran, dengan harga rumah terus meningkat meskipun momentum transaksi lebih perlahan. Indeks Harga Rumah Malaysia (IHRM) meningkat 1.7 peratus tahun ke tahun kepada 235.2 mata, menjadikan harga purata rumah di Malaysia sekitar RM507,533 seunit. Pertumbuhan ini mencerminkan permintaan asas terhadap perumahan yang masih kukuh, khususnya di pusat bandar utama dan kawasan pinggir bandar yang berkembang pesat. Kebanyakan negeri mencatat pertumbuhan harga rumah positif antara 0.3 peratus hingga 7.2 peratus, menandakan keyakinan pasaran yang masih baik walaupun berdepan ketidaktentuan ekonomi. Dari segi jumlah transaksi kediaman, Malaysia merekodkan penurunan sebanyak 10.7 peratus dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.60 bilion. Walaupun kebanyakan negeri mencatat penyusutan aktiviti transaksi, empat negeri masih merekodkan pertumbuhan positif iaitu Kuala Lumpur sebanyak 0.2 peratus, Pahang (4.3 peratus), Terengganu (3.1 peratus) dan Sabah (2.4 peratus). Mengikut jenis kediaman, rumah bertanah terus menjadi pilihan utama pembeli. Rumah teres dan rumah berkembar mendahului pertumbuhan harga dengan peningkatan masing-masing sebanyak 2.2 peratus, mencerminkan permintaan yang berterusan terhadap produk kediaman bertanah. Unit kediaman bertingkat tinggi turut mencatat pertumbuhan sederhana sebanyak 1.3 peratus, didorong oleh permintaan di lokasi bandar dan pembangunan berorientasikan transit (TOD). Namun begitu, segmen pembangunan kediaman mula menunjukkan tanda-tanda penyederhanaan dari segi bekalan. Pelancaran baharu kediaman menurun kepada 9,112 unit berbanding 12,498 unit pada tempoh sama tahun lalu, iaitu penyusutan sebanyak 27.1 peratus. Pemaju dilihat lebih berhati-hati dalam memperkenalkan bekalan baharu susulan kos pembinaan yang meningkat dan pembeli yang semakin selektif. Pada masa sama, isu lambakan unit siap dibina tidak terjual terus menjadi cabaran utama pasaran. Jumlah kediaman siap dibina tidak terjual mencecah 32,801 unit dengan nilai RM16.37 bilion. Apabila mengambil kira hartanah kediaman berstatus komersil seperti pangsapuri perkhidmatan dan SOHO, jumlah tersebut meningkat kepada 54,795 unit bernilai RM32.12 bilion pada suku pertama 2026. Secara tahunan, jumlah lambakan meningkat 25.9 peratus dari segi bilangan dan 11.1 peratus dari segi nilai berbanding 43,510 unit bernilai RM30.71 bilion pada suku pertama 2025. Mengikut julat harga, sebanyak 38.6 peratus unit tidak terjual terdiri daripada kediaman berharga antara RM200,001 hingga RM500,000 yang lazimnya dianggap dalam kategori mampu milik. Sebanyak 23.4 peratus pula berada dalam julat RM500,001 hingga RM800,000, manakala hanya 13.2 peratus unit tidak terjual berharga melebihi RM1 juta. Ini menunjukkan isu lambakan bukan semata-mata disebabkan faktor harga, tetapi turut dipengaruhi faktor lokasi, jenis produk dan padanan permintaan pasaran. Subsektor pangsapuri perkhidmatan terus berdepan tekanan bekalan apabila unit siap dibina tidak terjual meningkat kepada 19,263 unit bernilai RM16.52 bilion berbanding 18,246 unit bernilai RM14.61 bilion pada tempoh sama tahun lalu. Lambakan pangsapuri perkhidmatan meningkat 5.6 peratus, mencerminkan cabaran berterusan dalam menyerap pembangunan bercampur dan berorientasikan pelaburan, khususnya di kawasan dengan bekalan yang tinggi seperti Lembah Klang, Johor dan Pulau Pinang. Melihat ke hadapan, prospek pasaran hartanah Malaysia dijangka kekal berhati-hati tetapi stabil. Walaupun ketidaktentuan geopolitik dan ekonomi global boleh mempengaruhi sentimen pelabur, pelbagai inisiatif kerajaan dijangka terus menyokong sektor perumahan. Antaranya termasuk lanjutan pengecualian penuh duti setem bagi pembeli rumah pertama untuk rumah berharga sehingga RM500,000 sehingga akhir 2027. Disokong oleh pembangunan infrastruktur dan inisiatif pembangunan berorientasikan transit di bawah kerangka Ekonomi MADANI dan Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), pasaran kediaman negara dijangka terus berdaya tahan meskipun pertumbuhannya semakin sederhana dan akan bergerak seiring dengan paras kemampumilikan pembeli. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/05/1562934/aktiviti-jual-beli-hartanah-berkurangan-pada-awal-tahun-harga-rumah Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons