KUALA LUMPUR: Penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) oleh Bank Negara Malaysia (BNM) baru-baru ini boleh mewujudkan persekitaran pinjaman yang lebih menggalakkan dan mengukuhkan keyakinan pembeli hartanah, menurut Pengurus Negara PropertyGuru dan iProperty Malaysia, Kenneth Soh. Beliau berkata, walaupun pelarasan kadar itu adalah langkah yang positif namun, perubahan tingkah laku pengguna dan tindak balas pasaran lazimnya mengambil masa untuk berkembang sepenuhnya. "Bagaimanapun, pelarasan ini boleh menandakan permulaan fasa yang lebih kondusif untuk menyokong ketahanan ekonomi Malaysia. "Berasaskan jumlah transaksi yang kekal stabil dan keyakinan pembeli yang semakin pulih, langkah monetari terkini ini dijangka dapat mengekalkan momentum positif dalam sektor hartanah," katanya dalam kenyataan hari ini. Beliau berkata, penurunan OPR itu secara langsung mengurangkan tekanan kewangan yang dialami terutama pembeli rumah pertama serta menjadikan pinjaman rumah lebih mudah diakses dan ansuran lebih mampu dibayar. "Apabila digabungkan dengan langkah lain seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP), penurunan kadar ini berpotensi mendorong pembeli yang sebelum ini teragak-agak untuk memasuki semula pasaran. "Dalam erti kata lain, pembeli yang sebelum ini 'berdiri di atas pagar' akibat kos pinjaman yang tinggi kini mungkin melihat laluan yang lebih realistik untuk memiliki rumah," katanya. Soh berkata, bagi pemaju pula, langkah BNM itu adalah peluang untuk mengaktifkan semula usaha jualan, terutama dalam segmen pertengahan dan mampu milik dengan permintaan dijangka paling responsif. "Sentimen pembeli yang bertambah baik dan keadaan pembiayaan yang lebih mesra mungkin mendorong peningkatan tempahan dan jualan. "Ini sekali gus menggalakkan pemaju melancarkan projek baharu secara berperingkat atau memperkenalkan semula penawaran sedia ada dengan insentif pembiayaan yang lebih menarik, selaras dengan keadaan pasaran semasa," katanya. Beliau berkata, walaupun rumah kategori pertengahan dan mampu milik dijangka menerima manfaat paling awal namun, minat baharu terhadap segmen mewah juga berpotensi wujud terutama dalam kalangan pembeli yang ingin menaik taraf atau pelabur jangka panjang yang mahu mengambil peluang daripada terma pinjaman yang lebih baik. "Pemaju yang menawarkan produk bernilai tinggi di lokasi strategik dan berdaya huni akan berada pada kedudukan terbaik untuk merebut peluang daripada momentum ini," katanya. Pada 9 Julai, 2025, BNM mengurangkan OPR sebanyak 25 mata asas kepada 2.75 peratus. Kali terakhir BNM mengekalkan OPR pada 2.75 peratus adalah pada Mac 2023. Kadar dinaikkan kepada tiga peratus pada Mei 2023. Gabenor BNM, Datuk Seri Abdul Rasheed Ghaffour, berkata pengurangan OPR sebanyak 25 mata asas merupakan tindakan awalan yang bertujuan untuk memelihara dan memastikan landasan pertumbuhan terus stabil. Keputusan itu turut mengambil kira ketidaktentuan perdagangan dan risiko perkembangan geopolitik yang boleh menjejaskan prospek ekonomi Malaysia, katanya kepada Bernama dalam wawancara menerusi e-mel. Soh berkata, langkah berwaspada BNM itu dilaksanakan pada masa yang tepat untuk menyokong pertumbuhan ekonomi dalam keadaan inflasi yang sederhana, mengurangkan kos pinjaman secara keseluruhan, dan memberikan isyarat positif kepada sektor hartanah.-BERNAMA https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1420218/penurunan-opr-lonjak-keyakinan-pembeli-rumah-propertyguru  

KUALA LUMPUR: Pengecualian peluasan skop Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) untuk bangunan pangsapuri perkhidmatan yang dibina di atas tanah hak milik komersial memberikan nafas lega buat syarikat pemaju hartanah, demikian menurut penganalisis. Penganalisis RHB Investment Bank, Loong Kok Wen, berkata kerajaan baru-baru ini menjelaskan bahawa segmen ini sekarang dikecualikan daripada dikenakan SST selagi unit terbabit dibina untuk kediaman dan berada bawah seliaan Akta Pemaju Perumahan (HDA). Tambahan itu, beliau berkata, bahan penting untuk pembinaan seperti simen, batu agregat dan pasir masih tertakluk pada cukai sebanyak sifar peratus. "Dengan itu, hanya sebahagian komponen pembinaan yang akan dikenakan cukai enam peratus dan hal ini hanya akan menjejaskan segmen hartanah perindustrian dan komersial," katanya dalam satu nota penyelidikan. Mengenai industri hartanah secara keseluruhan, Kok Wen berkata, pasaran kelihatan agak mencabar apabila berlaku perubahan dari segi pelaksanaan dasar tarif pada peringkat dunia, selain ketegangan geopolitik yang semakin meruncing di rantau Asia Barat. Beliau bagaimanapun berkata, permintaan dan sentimen pelabur sektor hartanah sepatutnya kembali pulih sebaik sahaja maklumat lanjut berhubung perubahan kawal selia didedahkan. "Minat pelaburan asing berhubung pusat data di Malaysia terus kukuh, maka segmen perindustrian sepatutnya tetap menjadi tema pelaburan utama yang turut mendapat rangsangan daripada perang perdagangan yang berlarutan antara Amerika Syarikat (AS)-China. "Prospek kadar faedah yang stabil pula patut membantu menyokong permintaan untuk hartanah perumahan," katanya. Saham pilihan utama bank pelaburan itu dalam sektor hartanah ialah Sime Darby Property Bhd dan Sunway Bhd. Dalam pada itu, Kok Wen berkata, harga dan permintaan hartanah di Iskandar Malaysia terus meningkat apabila sebilangan jumlah projek yang dilancarkan baru-baru ini oleh pemaju swasta mendapat sambutan yang amat menggalakkan. Menurutnya, kadar penghunian untuk hotel terus berada pada paras tinggi semasa hujung minggu meskipun wujudnya kebimbangan dunia berhubung pelaksanaan dasar-dasar tarif timbal balas oleh Amerika Syarikat (AS), sementara harga makanan dan kadar sewa untuk sesetengah gugusan kedai komersial yang sudah lama beroperasi sekarang menyamai paras kadar dan harga dalam pasaran utama Lembah Klang. "Mengikut jangkaan kami, perbelanjaan runcit yang menggunakan mata wang dolar Singapura akan terus mempunyai kesan limpahan yang positif pada pasaran hartanah di Iskandar Malaysia yang turut didorong oleh pembinaan kereta api bagi Laluan Sistem Transit Laju yang dijangka siap pada akhir tahun 2026 dan insentif-insentif bawah Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ)," katanya. Beliau menambah, pemaju masih yakin namun berhati-hati akan jadual perancangan projek. "Meskipun pasaran Iskandar Malaysia masih rancak, kami percaya pemaju akan mengambil langkah lebih berjaga-jaga dalam membuat pelancaran projek di Lembah Klang dan Pulau Pinang. "Kami fikir permintaan untuk kedai-kedai industri, komersial dan perumahan bertanah akan terus teguh memandangkan pembeli dalam segmen ini kebanyakannya terdiri daripada pengguna, pelabur serta mereka yang akan membuat naik taraf. "Segmen untuk projek kediaman bertingkat tinggi yang mampu milik pula sepatutnya terus bertahan, namun segmen pangsapuri bertingkat tinggi yang lebih mewah mungkin berdepan beberapa cabaran," katanya. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/06/1413834/sst-pemaju-lega-pangsapuri-atas-tanah-komersial-dikecualikan-cukai  

Pada 1 Julai 2025, Malaysia melangkah ke fasa baharu dalam reformasi fiskalnya dengan pelaksanaan peluasan Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST). Seperti yang dimaklumkan oleh Kementerian Kewangan, kerangka cukai ini bertujuan untuk meluaskan asas percukaian negara dan mengukuhkan kedudukan fiskal negara tanpa membebankan rakyat secara berlebihan. Secara amnya, barangan dan perkhidmatan asas kekal dikecualikan SST. Pindaan-pindaan yang dilaksanakan mulai 1 Julai itu kebanyakannya membabitkan barang pilihan dan bukan keperluan asas, dan aktiviti komersial niaga-ke-niaga. Dalam kalangan itu, terdapat dua pindaan yang membabitkan sektor hartanah secara langsung. Pertama adalah pelaksanaan cukai perkhidmatan sebanyak lapan peratus ke atas perkhidmatan sewaan atau pajakan yang merangkumi sewaan hartanah komersial termasuk ruang pejabat dan ruang runcit, selain premis pergudangan dan perindustrian. Kedua adalah di dalam sektor pembinaan di mana cukai perkhidmatan sebanyak enam peratus dikenakan ke atas perkhidmatan pembinaan, tidak termasuk pembinaan bangunan kediaman dan kemudahan awam yang berkaitan dengan bangunan kediaman. Maklum balas daripada masyarakat kepada langkah itu rata-rata menjangkakan impak kepada industri hartanah. Bagi pemilik hartanah selain rumah tempat tinggal atau kediaman, peluasan SST ini menimbulkan cabaran kewangan baharu. Sebelum ini, hasil sewaan hartanah komersial dan industri tidak tertakluk kepada SST. Kini, ia tertakluk secara langsung, sekali gus meniriskan nilai bersih hasil sewaan. Pemilik kini perlu membuat keputusan sama ada untuk menyerap kos cukai tambahan ini atau mengagihkannya kepada penyewa. Kecenderungan pasaran adalah ke arah penyewa yang akan menanggung kos tambahan ini, terutamanya jika sesebuah perjanjian penyewaan itu membenarkan pelarasan harga sewa berdasarkan perubahan cukai. Tambahan pula, tindakan ini berisiko kerana pasaran, terutamanya pasaran komersial, masih dalam fasa awal pemulihan dan dibelenggui ketidaktentuan ekonomi. Jika kadar sewa meningkat terlalu tinggi, pihak penyewa - terutamanya perusahaan kecil dan sederhana (PKS), mungkin akan berpindah atau mengurangkan ruang niaga yang disewa, yang akhirnya boleh menyebabkan kadar kekosongan meningkat. Reaksi golongan penyewa juga akan lebih berhati-hati. Perniagaan yang beroperasi dengan margin keuntungan yang kecil kini menilai semula sama ada penyewaan sedia ada masih berbaloi. Penyewa kecil seperti pengusaha industri makanan dan minuman (F&B), peruncit butik dan syarikat pemula mungkin akan beralih ke lokasi sekunder yang lebih murah atau memilih ruang kerja fleksibel seperti pejabat kongsi. Sebaliknya, syarikat besar dengan kedudukan kewangan yang kukuh mungkin akan menyerap kos tambahan ini atau memindahkannya kepada pelanggan tanpa menjejaskan operasi secara ketara. Walau apapun, ini akan mencetus kehendak untuk menstrukturkan semula perjanjian pajakan/sewaan yang memerlukan penyelesaian yang mengimbangi kepentingan kedua-dua pihak. Bagi sektor pembinaan pula, pembinaan projek selain kediaman dan projek pembangunan bercampur dengan jumlah nilai perkhidmatan melebihi RM1.5 juta kini tertakluk kepada cukai perkhidmatan sebanyak enam peratus. Perubahan ini akan meningkatkan kos keseluruhan pembangunan dan meniris kebolehlaksanaan sesebuah projek, khususnya di kawasan yang margin keuntungannya rendah. Reaksi pemaju termasuklah mengecilkan skop projek, menangguhkan pembangunan fasa tertentu, atau beralih kepada reka bentuk dan kaedah pembinaan. Persatuan industri seperti Persatuan Kontraktor Binaan Malaysia (MBAM) telah menyuarakan kebimbangan terhadap peningkatan kos dan kekeliruan pelaksanaan, dan menggesa kerajaan supaya mengeluarkan panduan pelaksanaan yang lebih jelas serta mempertimbangkan langkah peralihan yang munasabah. Walaupun kerajaan berpegang teguh kepada sasaran mengurangkan defisit fiskal kepada 3.8 peratus daripada Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) dan meningkatkan hasil kutipan cukai, ramai pemain industri berpandangan bahawa lebih banyak libat urus dengan pelbagai pemegangtaruh industri diperlukan bagi memastikan pelaksanaan peluasan SST ini berjalan lancar. Antara cadangan yang boleh dipertimbangkan termasuklah pengecualian cukai bagi penyewa dalam struktur dana amanah hartanah (REIT) bagi mengelakkan cukai berganda, rebat SST untuk projek pembangunan berorientasikan transit (TOD), serta pelaksanaan secara berperingkat bagi membolehkan penyesuaian pasaran berlaku secara semula jadi. Mungkin lebih masa diperlukan supaya perbincangan dan panduan pelaksaan yang lebih komprensif boleh dikecapi dengan lebih telus dan saksama. Tambahan pula, walaupun sektor kediaman dikatakan tidak terjejas secara langsung oleh peluasan SST ini, kesan berantai masih boleh meningkatkan kos pemilikan atau penginapan secara tidak langsung bagi rakyat. Kesimpulannya, peluasan SST yang mula berkuat kuasa bulan ini adalah satu langkah dasar yang penting dan akan membentuk semula landskap pasaran hartanah Malaysia. Walaupun ia memberikan manfaat kepada negara dari segi disiplin fiskal dan hasil jangka panjang, kesan jangka pendek terhadap pemilik hartanah, penyewa dan pemaju tidak boleh diabaikan. Pendekatan yang seimbang membabitkan penyesuaian industri, kejelasan dasar serta kemampanan dan kesaksamaan dalam pelaksanaan. Ini amatlah penting untuk memastikan pasaran hartanah kekal berdaya tahan, inklusif dan kompetitif dalam menghadapi perubahan ekonomi semasa dan masa depan. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1421892/impak-peluasan-sst-ke-atas-pasaran-hartanah Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co International Sdn Bhd  

KUALA LUMPUR: Penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 25 mata asas kepada 2.75 peratus oleh Bank Negara Malaysia (BNM) baru-baru ini boleh meningkatkan kemampuan memiliki rumah dan menggalakkan pembeli yang sebelum ini ragu-ragu untuk membuat keputusan, terutama dalam segmen pertengahan dan mampu milik. Penganalisis TA Securities, Thiam Chiann Wen, berkata penurunan OPR akan membawa kepada pengurangan kos pinjaman bagi pembeli rumah dan pemaju. "Dengan andaian bahawa bank memindahkan sepenuhnya pengurangan kadar faedah ini kepada peminjam melalui penurunan Kadar Asas (BR), analisis kami menunjukkan bahawa pengurangan sebanyak 25 mata asas boleh mengurangkan ansuran bulanan bagi pinjaman perumahan selama 35 tahun sebanyak 3.2 peratus. "Sekiranya terdapat satu lagi pengurangan kadar faedah pada akhir tahun ini, penjimatan kumulatif dalam ansuran bulanan boleh mencecah 6.4 hingga 6.5 peratus, sekali gus memberi rangsangan yang lebih ketara kepada sentimen pasaran dan kemampuan pemilikan. "Ini akan mengukuhkan pemulihan kitaran sektor hartanah pada separuh kedua tahun 2025 dan berterusan ke tahun 2026," katanya dalam satu nota penyelidikan. Beliau menambah, bagi pemaju pula, kadar faedah yang lebih rendah turut meningkatkan daya maju projek dengan mengurangkan kos pembiayaan, memperbaiki aliran tunai dan meningkatkan pulangan dalaman pelaburan (IRR). "Ini amat bertepatan pada masa pemaju mempercepatkan pelancaran projek untuk mencapai sasaran jualan bagi tahun kewangan 2025," katanya. Pasaran hartanah Malaysia secara sejarahnya memberikan tindak balas yang positif terhadap pemotongan kadar faedah yang agresif. Ketika BNM menurunkan OPR daripada 3.50 peratus pada akhir 2008 kepada 2.00 peratus pada awal 2009 sebagai tindak balas terhadap krisis kewangan global, permohonan pinjaman perumahan meningkat 33 peratus tahun ke tahun pada 2009 kepada RM130 bilion, walaupun dalam keadaan ekonomi yang lemah. Ini menandakan permulaan pemulihan berbilang tahun, terutama dalam segmen mampu milik dan pembeli yang menaik taraf kediaman. Momentum ini berterusan ke awal 2010-an, bukan sahaja disokong oleh dasar monetari yang akomodatif, tetapi juga oleh faktor struktur dan dasar yang kukuh. Antaranya termasuk Program Transformasi Ekonomi (ETP), pembangunan infrastruktur pengangkutan utama seperti Transit Aliran Massa (MRT) Lembah Klang, Transit Aliran Ringan 3 (LRT3) dan Bas Rapid Transit (BRT), serta projek mercu tanda seperti Tun Razak Exchange dan Kwasa Damansara. Dalam masa yang sama, aliran pelaburan ke koridor ekonomi serantau, terutama Iskandar Malaysia, telah merangsang penciptaan pekerjaan dan penghijrahan ke bandar-bandar baharu. Pengenalan Skim Pemaju Menanggung Faedah (DIBS) pada 2009 turut menggalakkan permintaan dengan mengurangkan beban bayaran pendahuluan untuk pembeli. Sepanjang tempoh sokongan dasar yang meluas dan kadar faedah yang kekal rendah ini, jumlah permohonan pinjaman perumahan tahunan meningkat kepada RM246 bilion pada 2013, mewakili peningkatan sebanyak 27 peratus. Ini adalah kemuncak utama dalam kitaran pascakrisis kewangan global, walaupun kemudian diatasi oleh lonjakan pasca-COVID-19, apabila permohonan melonjak kepada rekod RM390 bilion pada 2021, meningkat 46 peratus berbanding tahun sebelumnya. Namun, fasa kenaikan ini akhirnya kehilangan momentum berikutan beberapa langkah meredakan pasaran. Kesan mula dirasai selepas pengumuman Belanjawan 2014 pada Oktober 2013, yang memperkenalkan peraturan lebih ketat terhadap pasaran hartanah. Ini termasuk penggandaan harga pembelian minimum bagi warga asing daripada RM500,000 kepada RM1 juta, pemansuhan DIBS, dan peningkatan kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT). Pada masa yang sama, OPR mula dinormalisasikan secara berperingkat kepada 3.25 peratus menjelang Julai 2014. Akibatnya, permohonan pinjaman perumahan menurun sebanyak sembilan peratus kepada RM224 bilion pada 2014. Oleh itu, pengurangan kadar sebanyak 25 mata asas pada 2016 mempunyai kesan terhad, kerana tekanan kemampuan, penyusutan nilai ringgit dan syarat pinjaman yang lebih ketat terus melemahkan sentimen pembeli. Sepanjang tempoh COVID, walaupun OPR diturunkan ke paras terendah iaitu 1.75 peratus, pemulihan pasaran hartanah pada awalnya lembap disebabkan sekatan pergerakan. Namun begitu, permohonan pinjaman melonjak semula dengan ketara pada separuh kedua 2020 apabila sekatan dilonggarkan dan pembeli mengambil peluang daripada kos pinjaman yang lebih rendah serta insentif kerajaan. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1419522/penurunan-opr-tingkat-kemampuan-rakyat-untuk-memiliki-rumah