KUALA LUMPUR: Struktur pembiayaan perumahan negara perlu direformasikan secara menyeluruh bagi memastikan pemilikan rumah kekal mampan dan tidak terus membebankan isi rumah. Ini susulan trend tempoh pinjaman jangka panjang yang semakin meluas dalam pasaran, namun didakwa mengaburkan kemampuan sebenar pembeli. Pengarah Penyelidikan Institut Penyelidikan Khazanah (KRI), Dr Suraya Ismail, berkata berdasarkan kajian yang mereka lalukan, tempoh pinjaman perumahan yang semakin panjang sehingga 30 hingga 45 tahun menjadikan harga rumah yang tinggi kelihatan lebih mampu milik kerana bayaran bulanan yang lebih rendah, namun pada masa sama meningkatkan jumlah bayaran keseluruhan secara ketara. "Dengan tempoh pinjaman yang lebih panjang, rumah yang mahal nampak lebih murah dari segi ansuran bulanan. Namun, pada hakikatnya, jumlah keseluruhan yang dibayar boleh menjadi sehingga tiga kali ganda lebih tinggi," katanya. Beliau berkata demikian ketika ditemui selepas sesi forum 'Affordable Housing & Residential Market: Demand and Supply' atau Perumahan Mampu Milik dan Pasaran Kediaman: Permintaan dan Penawaran pada Sidang Kemuncak Binaan & Hartanah Malaysia 2026 (MBPS 2026) baru-baru ini. Dr Suraya berkata, keadaan itu turut memberi kesan kepada dinamik pasaran perumahan apabila pertumbuhan Indeks Harga Rumah (HPI) didapati lebih pantas berbanding Indeks Harga Pengguna (IHP), sekali gus mencerminkan peningkatan tekanan dalam sistem pembiayaan perumahan. "KRI sebelum ini menasihatkan kerajaan supaya tidak memperkenalkan skim pinjaman antara generasi sehingga 60 tahun kerana dikhuatiri meningkatkan tahap keberhutangan isi rumah dalam jangka panjang. "Sekiranya pemaju terus membina rumah pada harga tinggi, keadaan itu boleh mewujudkan norma baharu dalam pasaran perumahan yang menyaksikan peningkatan beban hutang isi rumah melalui pinjaman jangka panjang. Kita tidak mahu negara menjadi lebih maju dari segi ekonomi, tetapi rakyatnya terbeban dengan hutang yang tinggi," katanya. Beliau berkata, penyelesaian kepada isu kemampuan perumahan tidak boleh hanya bergantung kepada pelanjutan tempoh pinjaman, sebaliknya penambahan bekalan rumah yang benar-benar selari dengan pendapatan median isi rumah. Dalam pada itu, beliau turut menyuarakan kebimbangan mengenai definisi semasa rumah mampu milik yangtidak mencerminkan realiti sebenar pasaran, termasuk unit berharga sekitar RM300,000 dengan keluasan kira-kira 380 kaki persegi yang disifatkan terlalu kecil untuk dianggap sebagai mampu milik sebenar. "Tetapi untuk keluar daripada kuota rumah mampu milik, inilah yang dilakukan oleh pihak penawaran perumahan. Label mampu milik tidak boleh disalahgunakan. Rumah yang terlalu kecil tetapi berharga tinggi bukan penyelesaian kepada isu kemampuan," katanya. Dalam pada itu, beliau berkata Program Perumahan Rakyat (PPR) kekal penting sebagai sebahagian daripada rangka kerja perlindungan sosial untuk golongan berpendapatan rendah, manakala perumahan mampu milik bagi kumpulan berpendapatan sederhana perlu terus diperkukuh melalui kerjasama seimbang antara sektor awam dan swasta. KRI dalam masa sama menegaskan keperluan pendekatan lebih menyeluruh bagi memastikan dasar perumahan negara tidak hanya tertumpu kepada akses pembiayaan, tetapi turut mengambil kira kelestarian hutang isi rumah dan kualiti pemilikan jangka panjang. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1568468/rombak-struktur-pinjaman-rumah-elak-beban-hutang-pengguna-bertambah  

KUALA LUMPUR: Sektor hartanah Malaysia mencatatkan penyusutan jumlah transaksi pada suku pertama 2026 (S126), namun lambakan rumah mampu milik yang gagal dijual terus menjadi perhatian apabila pembeli berdepan kesukaran mendapatkan pembiayaan daripada institusi kewangan. Berdasarkan nota penyelidikan BIMB Securities Research yang menganalisis data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), jumlah transaksi hartanah keseluruhan susut 8.0 peratus tahun ke tahun kepada 89,966 unit, manakala nilai transaksi hanya menurun kecil sebanyak 0.6 peratus kepada RM51.09 bilion. Segmen kediaman terus mendominasi pasaran dengan 52,936 transaksi bernilai RM22.6 bilion, namun aktiviti pembelian dilihat semakin perlahan apabila pembeli mengambil pendekatan lebih berhati-hati sebelum membuat komitmen. Penurunan paling ketara dicatatkan dalam kategori rumah bawah RM300,000 yang susut 7.6 peratus kepada 50,692 unit berbanding tempoh sama tahun lalu. Segmen RM300,000 hingga RM500,000 pula merekodkan penyusutan 10.4 peratus, manakala rumah dalam kategori RM500,000 hingga RM1 juta turun 11.2 peratus, mencerminkan tekanan berterusan terhadap kemampuan pembeli pertengahan. Dalam masa sama, data unit kediaman siap tidak terjual atau overhang menunjukkan kategori rumah berharga bawah RM300,000 terus mencatatkan jumlah tertinggi iaitu sebanyak 14,201 unit atau 43.3 peratus daripada keseluruhan stok kediaman siap tidak terjual di negara ini. Menurut data Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH), Perak merekodkan jumlah tertinggi rumah siap dibina tidak terjual bagi kategori harga RM300,000 ke bawah dengan 2,990 unit bernilai RM617.19 juta, diikuti Kedah sebanyak 1,423 unit bernilai RM293.59 juta dan Pulau Pinang dengan 1,216 unit bernilai RM250.32 juta. Kelantan turut merekodkan 1,200 unit rumah tidak terjual bernilai RM227.47 juta, manakala Melaka mencatatkan 1,106 unit bernilai RM231.14 juta, sekali gus menggambarkan tekanan permintaan yang masih ketara dalam segmen rumah mampu milik di beberapa negeri utama. Penganalisis BIMB Securities Research, Mohd Fadzerin Ariffin, berkata situasi itu menggambarkan perubahan landskap pasaran hartanah negara apabila harga murah bukan lagi jaminan sesuatu projek mampu dijual dengan pantas. Beliau berkata, faktor seperti lokasi, akses kepada peluang pekerjaan, sambungan pengangkutan awam, reka bentuk produk, kelayakan pinjaman dan tahap pendapatan pembeli kini memainkan peranan lebih penting berbanding harga semata-mata. Katanya, keadaan itu juga menunjukkan permintaan asas untuk memiliki rumah masih wujud, namun ramai pembeli khususnya dalam kumpulan pendapatan rendah dan sederhana berdepan cabaran untuk melepasi syarat pembiayaan bank. "Komitmen isi rumah yang semakin tinggi selain proses kelulusan pinjaman yang lebih ketat menyebabkan kadar penukaran tempahan kepada perjanjian jual beli menjadi semakin perlahan," katanya. Ironinya, ketika segmen rumah mampu milik dan pertengahan menunjukkan kelembapan, pasaran hartanah mewah pula terus berkembang apabila transaksi bagi rumah bernilai melebihi RM1 juta meningkat 1.8 peratus pada S126. BIMB Securities Research berpandangan keadaan itu membuktikan tekanan utama pasaran ketika ini lebih berkait dengan isu kemampuan dan kelayakan pembiayaan, bukannya kejatuhan permintaan secara menyeluruh. Firma penyelidikan itu turut menjelaskan, prestasi pasaran pada suku pertama tahun ini turut dipengaruhi faktor bermusim apabila sambutan Tahun Baharu Cina jatuh pada Februari, manakala Hari Raya Aidilfitri disambut pada Mac, sekali gus memperlahankan aktiviti pembelian, pemprosesan pinjaman dan pemasaran projek baharu. Dalam perkembangan berkaitan, kadar pengambilan projek pelancaran baharu turut menunjukkan kelembapan apabila hanya 1,052 unit daripada 9,112 unit rumah baharu berjaya dijual, mewakili kadar jualan 11.5 peratus sahaja. Projek bertingkat tinggi menjadi segmen paling lemah dengan kadar jualan hanya 3.6 peratus, berbanding projek kediaman bertanah yang mencatatkan kadar pengambilan 16.6 peratus. Menurut BIMB Securities Research, keadaan itu mengukuhkan lagi pandangan bahawa pembeli akhir masih cenderung kepada projek perbandaran dan rumah bertanah yang menawarkan nilai praktikal lebih tinggi, manakala projek bertingkat tinggi memerlukan lokasi strategik, sambungan pengangkutan yang baik serta susun atur lebih efisien untuk menarik pembeli. Walaupun jumlah transaksi menurun, harga rumah secara keseluruhan masih menunjukkan daya tahan apabila Indeks Harga Rumah Malaysia (MHPI) meningkat 1.7 peratus kepada 235.2 mata, manakala purata harga rumah meningkat kepada RM507,533 berbanding RM498,955 sebelumnya. Rumah teres dan separa berkembar masing-masing mencatatkan pertumbuhan harga 2.2 peratus, sementara unit bertingkat tinggi meningkat 1.3 peratus, sekali gus menunjukkan pasaran kediaman negara masih belum memasuki fasa kemerosotan harga secara menyeluruh. Secara keseluruhan, data pasaran S126 menunjukkan sektor hartanah Malaysia masih memiliki asas permintaan yang stabil, namun tingkah laku pembeli kini menjadi lebih selektif dengan faktor kemampuan, akses pembiayaan dan lokasi projek muncul sebagai penentu utama dalam keputusan pembelian rumah. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/05/1560837/rumah-mampu-milik-tidak-terjual-kelayakan-pinjaman-lokasi-jadi

Pada akhir 2025, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menyatakan bahawa setakat 30 September lalu, kerajaan meluluskan pembinaan sebanyak 511,544 unit rumah mampu milik yang merangkumi unit-unit siap, yang dalam pembinaan dan yang medapat kelulusan perancangan. Pencapaian angka ini melepasi sasaran 500,000 unit yang ditetapkan di bawah Rancangan Malaysia Ke-12 (RMK-12), yang menjadi bukti komitmen kerajaan dalam memperluaskan akses perumahan kepada rakyat. Pada masa sama, KPKT ketika ini sedang membangunkan Dasar Perumahan Negara Ketiga (2026-2036), yang bakal menentukan hala tuju sektor perumahan negara bagi dekad akan datang. Namun, di sebalik kejayaan melepasi sasaran pembinaan itu, satu persoalan yang lebih besar wajar diberi perhatian. Adakah kejayaan dasar perumahan harus diukur berdasarkan jumlah rumah yang dibina, atau sejauh mana rakyat benar-benar mampu memiliki dan menikmati kediaman yang sesuai dengan keperluan mereka? Sejak bertahun-tahun lalu, pelbagai inisiatif telah diperkenalkan oleh kerajaan bagi membantu rakyat memiliki rumah. Antaranya termasuk Kempen Pemilikan Rumah (HOC), skim i-Miliki, pengecualian duti setem, bantuan pembiayaan dan pelbagai program perumahan mampu milik di peringkat persekutuan serta peringkat negeri. Langkah-langkah ini bertujuan untuk mengurangkan kos transaksi dan membantu sebahagian pembeli untuk mencapai hasrat mereka untuk membeli rumah idaman mereka. Namun, realiti pasaran menunjukkan bahawa peningkatan akses tidak semestinya diterjemahkan kepada peningkatan kemampuan pemilikan rumah secara menyeluruh. Faktor asas yang menentukan kemampuan memiliki rumah masih bergantung kepada hubungan antara harga rumah, tahap pendapatan dan kos sara hidup. Walaupun kadar kenaikan harga rumah kini lebih sederhana berbanding sedekad lalu, pertumbuhan pendapatan isi rumah, khususnya dalam kalangan golongan belia, masih belum berkembang pada kadar yang mampu mengecilkan jurang kemampuan itu secara signifikan. Dalam masa yang sama, pasaran masih merekodkan sejumlah besar unit kediaman berharga bawah RM300,000 yang siap dibina tetapi belum terjual. Keadaan ini menimbulkan persoalan sama ada cabaran perumahan negara hari ini benar-benar berpunca daripada kekurangan rumah mampu milik atau sebenarnya berpunca daripada ketidakpadanan antara rumah yang dibina dengan keperluan sebenar pembeli. Hakikatnya, kemampuan perumahan tidak boleh diukur berdasarkan harga semata-mata. Pembeli menilai sesebuah kediaman berdasarkan pelbagai faktor termasuk akses kepada pekerjaan, kemudahan awam, sekolah, pusat kesihatan, rangkaian pengangkutan, saiz lantai, bilangan bilik tidur, konfigurasi ruangan dan kualiti hidup keseluruhan. Sebuah rumah yang dianggap mampu milik dari sudut harga mungkin kurang menarik jika lokasinya jauh dari tempat kerja, memerlukan tempoh perjalanan harian yang panjang, ataupun rekabentuk serta saiz rumah yang tidak memenuhi keperluan. Keadaan ini lazimnya berlaku apabila projek perumahan mampu milik dibangunkan di kawasan pinggir bandar yang menawarkan kos tanah lebih rendah. Walaupun harga jualan dapat dikekalkan pada tahap yang ditetapkan, pemilik rumah akhirnya perlu menanggung kos tambahan yang tinggi untuk petrol, tol, penyelenggaraan kenderaan dan masa perjalanan yang panjang setiap hari. Dalam jangka panjang, kos-kos ini boleh menghakis kelebihan harga yang dinikmati semasa pembelian. Di kawasan bandar pula, harga yang sering dilabelkan sebagai mampumilik mempunyai saiz yang tidak sepadan dengan kehendak keluarga yang sedang membesar. Atas sebab itu, banyak negara kini mula menilai kemampuan perumahan berdasarkan gabungan kos perumahan, kos pengangkutan, ketersediaan prasarana serta kemudahan, dan saiz serta rekabentuk rumah-rumah tersebut. Pendekatan ini semakin relevan di Malaysia memandangkan kawasan bandar terus berkembang dan jarak perjalanan harian semakin meningkat. Kewujudan unit yang julat harganya dianggap mampu milik yang masih belum terjual walaupun sasaran pembinaan telah dicapai menunjukkan bahawa isu utama hari ini mungkin bukan lagi soal kuantiti semata-mata. Sebaliknya, perhatian perlu diberikan kepada bagaimana rumah dirancang, di mana ia dibina dan sejauh mana ia memenuhi keperluan sebenar kumpulan sasaran. Pendekatan pembangunan berorientasikan transit, komuniti bercampur dan perancangan yang menghubungkan kawasan perumahan dengan pusat pekerjaan perlu diberikan penekanan yang lebih besar pada masa hadapan. Selain itu, sudah tiba masanya kerajaan menilai semula penggunaan satu ambang harga mampu milik yang seragam di seluruh negara. Had RM300,000 mungkin masih relevan di sesetengah kawasan, tetapi jika dilihat secara mikro menurut kawasan-kawasan tempatan dan disemak-silang dengan paras pendapatan populasi setempat itu, julat harga mampu milik di antara kawasan-kawasan ini adalah jauh berbeza. Di dalam negeri yang sama pun, paras pendapatan penduduk setempat adalah berbeza di antara kawasan bandar, pinggir bandar dan luar bandar. Perbezaan kos tanah, kos pembangunan dan tahap pendapatan isi rumah – atau yang lebih tepat, tahap pendapatan boleh guna atau 'disposable income' menjadikan pendekatan seragam semakin sukar dipertahankan. Dasar yang diperlukan adalah yang lebih menyeluruh yang boleh menangani cabaran-cabaran keadaan setempat dan mungkin harus berdasarkan secara 'principle-based' berbanding fokus terhadap harga semata-mata supaya pihak-pihak berkuasa atau lembaga-lembaga perumahan dapat membuat penakrifan sesebuah rumah mampu milik yang lebih berkesan dan relevan kepada sesuatu kawasan. Justeru, Dasar Perumahan Negara Ketiga (2026-2036) yang sedang dibangunkan menawarkan peluang terbaik untuk mengubah fokus dasar perumahan negara yang tidak berpandukan sasaran angka semata-mata kepada sebuah dasar yang menghasilkan impak yang benar-benar dirasai rakyat. Kemampuan perumahan perlu dinilai berdasarkan kuasa beli isi rumah, kos kehidupan sebenar dan akses kepada peluang ekonomi, bukannya hanya berdasarkan harga jualan sesebuah rumah. Akhirnya, kejayaan dasar perumahan negara tidak seharusnya diukur hanya berdasarkan jumlah unit yang diluluskan atau dibina. Angka 511,544 unit yang dicapai di bawah RMK-12 merupakan satu pencapaian yang membanggakan, tetapi kejayaan sebenar hanya dapat diukur apabila lebih ramai rakyat mampu memiliki rumah yang sesuai, berada di lokasi yang strategik dan dapat didiami secara mampan untuk jangka panjang. Ketika Dasar Perumahan Negara 3.0 sedang dirangka, inilah masanya untuk memastikan dasar perumahan negara bukan sekadar membina untuk statistik, tetapi benar-benar membina untuk rakyat. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1575008/dasar-perumahan-negara-30-perinci-makna-sebenar-rumah-mampu-milik Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons  

KUALA LUMPUR: Rumah yang semakin dilihat sebagai instrumen pelaburan oleh sesetengah masyarakat berbanding tempat perlindungan menimbulkan cabaran baharu terhadap kemampuan pemilikan kediaman, khususnya dalam keadaan kos sara hidup dan kos pembiayaan yang terus meningkat. Pengarah Strategi Pelaburan dan Ketua Ekonomi Negara IPP Wealth Managers Ltd, Mohd Sedek Jantan, berkata perubahan corak pemikiran itu menyebabkan isu kemampuan pemilikan rumah tidak lagi boleh dinilai berdasarkan harga semata-mata kerana ia turut dipengaruhi faktor kewangan, kos sara hidup dan kadar faedah. Beliau berkata, rumah yang pada asalnya berfungsi sebagai tempat berteduh kini semakin dianggap sebagai aset pelaburan, sekali gus memberi kesan kepada tahap kemampuan pemilikan, khususnya apabila kos pembiayaan meningkat. "Dahulu rumah dilihat sebagai tempat berteduh, tetapi sekarang pembelian rumah banyak dikaitkan dengan pelaburan dan pengumpulan aset. Ini boleh menjadi isu kerana ia sentiasa dikaitkan dengan kewangan. Perumahan mampu milik kini mungkin mampu dimiliki, tetapi apabila kadar faedah meningkat kelak, ia menjadi masalah kepada sesetengah kumpulan. "Jadi, definisi mampu milik perlu ditakrif semula. Ia bukan hanya tanggungjawab kerajaan, tetapi semua pihak berkepentingan dan pemain pasaran perlu bekerjasama untuk menyediakan perumahan mampu milik," katanya Beliau berkata demikian pada sesi forum Perumahan Mampu Milik dan Pasaran Kediaman: Permintaan dan Penawaran pada Sidang Kemuncak Binaan & Hartanah Malaysia 2026 (MBPS 2026) baru-baru ini. Forum itu turut menampilkan Pengarah Penyelidikan Khazanah Research Institute (KRI), Dr Suraya Ismail; Pengarah Urusan Kumpulan CBRE | WTW, Tan Ka Leong; Pengarah Penyelidikan dan Perundingan Rahim & Co International Sdn Bhd, Sr Sulaiman Akhmady Mohd Saheh; serta Ketua Pegawai Eksekutif Olive Tree Property Consultants, Dr Samuel Tan. Tambah Mohd Sedek, kemampuan pemilikan rumah juga perlu dilihat dari sudut kos tersembunyi yang ditanggung isi rumah seperti penjagaan anak, penyelenggaraan kediaman dan perbelanjaan perjalanan harian ke tempat kerja. Menurutnya, ramai keluarga muda kini terpaksa membeli atau menyewa rumah jauh dari pusat bandar kerana tidak mampu memiliki kediaman berhampiran lokasi pekerjaan, sekali gus menambah kos dan masa perjalanan harian. Sementara itu, Tan berkata, kecenderungan melihat rumah sebagai aset pelaburan turut mempengaruhi corak pembangunan hartanah apabila pemaju lebih cenderung membina projek berketumpatan tinggi dan apartmen servis bagi memaksimumkan nilai tanah. "Bagaimanapun, permintaan sebenar pasaran lebih tertumpu kepada rumah mampu milik berharga bawah RM300,000 yang terletak berhampiran pusat pekerjaan serta mempunyai akses pengangkutan yang baik. "Ketidaksepadanan antara produk yang dibangunkan dengan keperluan sebenar pembeli menjadi antara punca utama berlakunya lambakan unit tidak terjual dalam pasaran," katanya. Ia juga berikutan berdasarkan data yang dibentangkan Rahim & Co menunjukkan jumlah kediaman siap tidak terjual ataupun 'overhang' meningkat kepada 54,795 unit pada suku pertama 2026 dengan nilai RM34.12 bilion, berbanding 43,533 unit bernilai RM30.72 bilion pada tempoh sama tahun sebelumnya. Sulaiman pula berkata, keadaan itu menunjukkan masalah pasaran bukan semata-mata berpunca daripada harga rumah yang tinggi, sebaliknya turut membabitkan ketidaksesuaian produk, lokasi dan kehendak pembeli. "Ramai pembeli masih mahukan rumah atas tanah walaupun ditawarkan unit apartmen pada harga yang lebih rendah," katanya. Beliau turut menjelaskan sebahagian besar kediaman siap tidak terjual sebenarnya terdiri daripada unit berharga bawah RM300,000, sekali gus mencabar tanggapan bahawa masalah lambakan hanya membabitkan hartanah mewah. Sementara itu, Ka Leong berkata, sebanyak 21,384 unit kediaman berharga bawah RM400,000 direkodkan dalam kategori tidak terjual setakat suku pertama 2026, menunjukkan rumah yang dianggap mampu milik juga berdepan masalah permintaan yang lemah.  Beliau berkata, trend itu mencerminkan jurang yang semakin melebar antara harga rumah yang ditawarkan dengan kemampuan sebenar isi rumah untuk memiliki kediaman.  "Isu kemampuan pemilikan rumah kini semakin bersifat setempat dan tidak boleh lagi dilihat sebagai cabaran yang sama di seluruh negara. Bekalan rumah mampu milik perlu diselaraskan dengan kuasa beli sebenar penduduk di setiap kawasan," katanya.  https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1568489/mentaliti-jadikan-rumah-sebagai-pelaburan-jejas-kemampuan-pemilikan