KUALA LUMPUR: Kemampuan memiliki rumah di Malaysia perlu dinilai semula dengan mengambil kira kos penyelenggaraan dan penggunaan tenaga, terutama bagi kediaman bertingkat tinggi yang semakin mendominasi kawasan bandar. Penyelidik di Khazanah Research Institute (KRI), Muhammad Nazhan Kamaruzuki, berkata peningkatan kos tenaga berpotensi menyebabkan yuran penyelenggaraan strata terus meningkat, sekali gus menambah beban kewangan pemilik dan penghuni kondominium serta pangsapuri. Katanya, penggunaan tenaga di kediaman bertingkat tinggi banyak bergantung kepada operasi sistem penting bangunan seperti lif, pam air dan kemudahan bersama yang perlu berfungsi secara berterusan. "Apabila kos penggunaan tenaga untuk lif, pam dan kemudahan meningkat, kos yuran penyelenggaraan strata juga turut meningkat. "Besar kemungkinan yuran penyelenggaraan yang dikutip daripada pemilik petak strata tidak mencukupi dan memerlukan penambahan," katanya dalam artikel bertajuk Cabaran Kediaman Vertikal Menangani Krisis Tenaga: Tiga Titik Buta Sektor Perumahan Malaysia. Muhammad Nazhan berkata, keadaan itu bermakna penghuni masih berdepan peningkatan kos walaupun mereka berjaya mengurangkan penggunaan elektrik dalam unit kediaman masing-masing. Sehubungan itu, institut berkenaan berpandangan penilaian terhadap kemampuan perumahan tidak lagi boleh tertumpu kepada harga pembelian semata-mata, sebaliknya perlu mengambil kira kos jangka panjang untuk mendiami sesebuah kediaman. "Kegagalan mengambil kira faktor berkenaan boleh mewujudkan situasi di mana sesebuah rumah masih mampu dimiliki, namun semakin mahal untuk didiami dan diselenggara. "Pada masa sama, setiap projek kediaman bertingkat tinggi baharu perlu dinilai bukan sahaja berdasarkan kepadatan pembangunan atau pulangan ekonomi, tetapi juga tahap kecekapan tenaga dan keupayaannya menyesuaikan diri dengan sumber tenaga hijau pada masa depan," katanya. Artikel itu turut mencadangkan semakan terhadap struktur tarif utiliti, khususnya bagi pangsapuri servis yang masih dikenakan kadar komersial walaupun digunakan sepenuhnya sebagai kediaman. Selain itu, kerangka perundangan juga dicadangkan dipinda bagi membolehkan pengurusan strata menggunakan dana wang penjelas (sinking fund) secara lebih fleksibel untuk menangani lonjakan kos tenaga. Menurutnya, dengan kediaman bertingkat tinggi kini menjadi pilihan utama di bandar-bandar besar, aspek kos operasi dan penggunaan tenaga perlu diberi perhatian lebih serius bagi memastikan perumahan kekal mampu didiami dalam jangka panjang.  https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1575293/kos-tenaga-kemampuan-miliki-kediaman-bertingkat-perlu-dinilai-semula

KUALA LUMPUR: Struktur pembiayaan perumahan negara perlu direformasikan secara menyeluruh bagi memastikan pemilikan rumah kekal mampan dan tidak terus membebankan isi rumah. Ini susulan trend tempoh pinjaman jangka panjang yang semakin meluas dalam pasaran, namun didakwa mengaburkan kemampuan sebenar pembeli. Pengarah Penyelidikan Institut Penyelidikan Khazanah (KRI), Dr Suraya Ismail, berkata berdasarkan kajian yang mereka lalukan, tempoh pinjaman perumahan yang semakin panjang sehingga 30 hingga 45 tahun menjadikan harga rumah yang tinggi kelihatan lebih mampu milik kerana bayaran bulanan yang lebih rendah, namun pada masa sama meningkatkan jumlah bayaran keseluruhan secara ketara. "Dengan tempoh pinjaman yang lebih panjang, rumah yang mahal nampak lebih murah dari segi ansuran bulanan. Namun, pada hakikatnya, jumlah keseluruhan yang dibayar boleh menjadi sehingga tiga kali ganda lebih tinggi," katanya. Beliau berkata demikian ketika ditemui selepas sesi forum 'Affordable Housing & Residential Market: Demand and Supply' atau Perumahan Mampu Milik dan Pasaran Kediaman: Permintaan dan Penawaran pada Sidang Kemuncak Binaan & Hartanah Malaysia 2026 (MBPS 2026) baru-baru ini. Dr Suraya berkata, keadaan itu turut memberi kesan kepada dinamik pasaran perumahan apabila pertumbuhan Indeks Harga Rumah (HPI) didapati lebih pantas berbanding Indeks Harga Pengguna (IHP), sekali gus mencerminkan peningkatan tekanan dalam sistem pembiayaan perumahan. "KRI sebelum ini menasihatkan kerajaan supaya tidak memperkenalkan skim pinjaman antara generasi sehingga 60 tahun kerana dikhuatiri meningkatkan tahap keberhutangan isi rumah dalam jangka panjang. "Sekiranya pemaju terus membina rumah pada harga tinggi, keadaan itu boleh mewujudkan norma baharu dalam pasaran perumahan yang menyaksikan peningkatan beban hutang isi rumah melalui pinjaman jangka panjang. Kita tidak mahu negara menjadi lebih maju dari segi ekonomi, tetapi rakyatnya terbeban dengan hutang yang tinggi," katanya. Beliau berkata, penyelesaian kepada isu kemampuan perumahan tidak boleh hanya bergantung kepada pelanjutan tempoh pinjaman, sebaliknya penambahan bekalan rumah yang benar-benar selari dengan pendapatan median isi rumah. Dalam pada itu, beliau turut menyuarakan kebimbangan mengenai definisi semasa rumah mampu milik yangtidak mencerminkan realiti sebenar pasaran, termasuk unit berharga sekitar RM300,000 dengan keluasan kira-kira 380 kaki persegi yang disifatkan terlalu kecil untuk dianggap sebagai mampu milik sebenar. "Tetapi untuk keluar daripada kuota rumah mampu milik, inilah yang dilakukan oleh pihak penawaran perumahan. Label mampu milik tidak boleh disalahgunakan. Rumah yang terlalu kecil tetapi berharga tinggi bukan penyelesaian kepada isu kemampuan," katanya. Dalam pada itu, beliau berkata Program Perumahan Rakyat (PPR) kekal penting sebagai sebahagian daripada rangka kerja perlindungan sosial untuk golongan berpendapatan rendah, manakala perumahan mampu milik bagi kumpulan berpendapatan sederhana perlu terus diperkukuh melalui kerjasama seimbang antara sektor awam dan swasta. KRI dalam masa sama menegaskan keperluan pendekatan lebih menyeluruh bagi memastikan dasar perumahan negara tidak hanya tertumpu kepada akses pembiayaan, tetapi turut mengambil kira kelestarian hutang isi rumah dan kualiti pemilikan jangka panjang. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1568468/rombak-struktur-pinjaman-rumah-elak-beban-hutang-pengguna-bertambah  

Pada akhir 2025, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menyatakan bahawa setakat 30 September lalu, kerajaan meluluskan pembinaan sebanyak 511,544 unit rumah mampu milik yang merangkumi unit-unit siap, yang dalam pembinaan dan yang medapat kelulusan perancangan. Pencapaian angka ini melepasi sasaran 500,000 unit yang ditetapkan di bawah Rancangan Malaysia Ke-12 (RMK-12), yang menjadi bukti komitmen kerajaan dalam memperluaskan akses perumahan kepada rakyat. Pada masa sama, KPKT ketika ini sedang membangunkan Dasar Perumahan Negara Ketiga (2026-2036), yang bakal menentukan hala tuju sektor perumahan negara bagi dekad akan datang. Namun, di sebalik kejayaan melepasi sasaran pembinaan itu, satu persoalan yang lebih besar wajar diberi perhatian. Adakah kejayaan dasar perumahan harus diukur berdasarkan jumlah rumah yang dibina, atau sejauh mana rakyat benar-benar mampu memiliki dan menikmati kediaman yang sesuai dengan keperluan mereka? Sejak bertahun-tahun lalu, pelbagai inisiatif telah diperkenalkan oleh kerajaan bagi membantu rakyat memiliki rumah. Antaranya termasuk Kempen Pemilikan Rumah (HOC), skim i-Miliki, pengecualian duti setem, bantuan pembiayaan dan pelbagai program perumahan mampu milik di peringkat persekutuan serta peringkat negeri. Langkah-langkah ini bertujuan untuk mengurangkan kos transaksi dan membantu sebahagian pembeli untuk mencapai hasrat mereka untuk membeli rumah idaman mereka. Namun, realiti pasaran menunjukkan bahawa peningkatan akses tidak semestinya diterjemahkan kepada peningkatan kemampuan pemilikan rumah secara menyeluruh. Faktor asas yang menentukan kemampuan memiliki rumah masih bergantung kepada hubungan antara harga rumah, tahap pendapatan dan kos sara hidup. Walaupun kadar kenaikan harga rumah kini lebih sederhana berbanding sedekad lalu, pertumbuhan pendapatan isi rumah, khususnya dalam kalangan golongan belia, masih belum berkembang pada kadar yang mampu mengecilkan jurang kemampuan itu secara signifikan. Dalam masa yang sama, pasaran masih merekodkan sejumlah besar unit kediaman berharga bawah RM300,000 yang siap dibina tetapi belum terjual. Keadaan ini menimbulkan persoalan sama ada cabaran perumahan negara hari ini benar-benar berpunca daripada kekurangan rumah mampu milik atau sebenarnya berpunca daripada ketidakpadanan antara rumah yang dibina dengan keperluan sebenar pembeli. Hakikatnya, kemampuan perumahan tidak boleh diukur berdasarkan harga semata-mata. Pembeli menilai sesebuah kediaman berdasarkan pelbagai faktor termasuk akses kepada pekerjaan, kemudahan awam, sekolah, pusat kesihatan, rangkaian pengangkutan, saiz lantai, bilangan bilik tidur, konfigurasi ruangan dan kualiti hidup keseluruhan. Sebuah rumah yang dianggap mampu milik dari sudut harga mungkin kurang menarik jika lokasinya jauh dari tempat kerja, memerlukan tempoh perjalanan harian yang panjang, ataupun rekabentuk serta saiz rumah yang tidak memenuhi keperluan. Keadaan ini lazimnya berlaku apabila projek perumahan mampu milik dibangunkan di kawasan pinggir bandar yang menawarkan kos tanah lebih rendah. Walaupun harga jualan dapat dikekalkan pada tahap yang ditetapkan, pemilik rumah akhirnya perlu menanggung kos tambahan yang tinggi untuk petrol, tol, penyelenggaraan kenderaan dan masa perjalanan yang panjang setiap hari. Dalam jangka panjang, kos-kos ini boleh menghakis kelebihan harga yang dinikmati semasa pembelian. Di kawasan bandar pula, harga yang sering dilabelkan sebagai mampumilik mempunyai saiz yang tidak sepadan dengan kehendak keluarga yang sedang membesar. Atas sebab itu, banyak negara kini mula menilai kemampuan perumahan berdasarkan gabungan kos perumahan, kos pengangkutan, ketersediaan prasarana serta kemudahan, dan saiz serta rekabentuk rumah-rumah tersebut. Pendekatan ini semakin relevan di Malaysia memandangkan kawasan bandar terus berkembang dan jarak perjalanan harian semakin meningkat. Kewujudan unit yang julat harganya dianggap mampu milik yang masih belum terjual walaupun sasaran pembinaan telah dicapai menunjukkan bahawa isu utama hari ini mungkin bukan lagi soal kuantiti semata-mata. Sebaliknya, perhatian perlu diberikan kepada bagaimana rumah dirancang, di mana ia dibina dan sejauh mana ia memenuhi keperluan sebenar kumpulan sasaran. Pendekatan pembangunan berorientasikan transit, komuniti bercampur dan perancangan yang menghubungkan kawasan perumahan dengan pusat pekerjaan perlu diberikan penekanan yang lebih besar pada masa hadapan. Selain itu, sudah tiba masanya kerajaan menilai semula penggunaan satu ambang harga mampu milik yang seragam di seluruh negara. Had RM300,000 mungkin masih relevan di sesetengah kawasan, tetapi jika dilihat secara mikro menurut kawasan-kawasan tempatan dan disemak-silang dengan paras pendapatan populasi setempat itu, julat harga mampu milik di antara kawasan-kawasan ini adalah jauh berbeza. Di dalam negeri yang sama pun, paras pendapatan penduduk setempat adalah berbeza di antara kawasan bandar, pinggir bandar dan luar bandar. Perbezaan kos tanah, kos pembangunan dan tahap pendapatan isi rumah – atau yang lebih tepat, tahap pendapatan boleh guna atau 'disposable income' menjadikan pendekatan seragam semakin sukar dipertahankan. Dasar yang diperlukan adalah yang lebih menyeluruh yang boleh menangani cabaran-cabaran keadaan setempat dan mungkin harus berdasarkan secara 'principle-based' berbanding fokus terhadap harga semata-mata supaya pihak-pihak berkuasa atau lembaga-lembaga perumahan dapat membuat penakrifan sesebuah rumah mampu milik yang lebih berkesan dan relevan kepada sesuatu kawasan. Justeru, Dasar Perumahan Negara Ketiga (2026-2036) yang sedang dibangunkan menawarkan peluang terbaik untuk mengubah fokus dasar perumahan negara yang tidak berpandukan sasaran angka semata-mata kepada sebuah dasar yang menghasilkan impak yang benar-benar dirasai rakyat. Kemampuan perumahan perlu dinilai berdasarkan kuasa beli isi rumah, kos kehidupan sebenar dan akses kepada peluang ekonomi, bukannya hanya berdasarkan harga jualan sesebuah rumah. Akhirnya, kejayaan dasar perumahan negara tidak seharusnya diukur hanya berdasarkan jumlah unit yang diluluskan atau dibina. Angka 511,544 unit yang dicapai di bawah RMK-12 merupakan satu pencapaian yang membanggakan, tetapi kejayaan sebenar hanya dapat diukur apabila lebih ramai rakyat mampu memiliki rumah yang sesuai, berada di lokasi yang strategik dan dapat didiami secara mampan untuk jangka panjang. Ketika Dasar Perumahan Negara 3.0 sedang dirangka, inilah masanya untuk memastikan dasar perumahan negara bukan sekadar membina untuk statistik, tetapi benar-benar membina untuk rakyat. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1575008/dasar-perumahan-negara-30-perinci-makna-sebenar-rumah-mampu-milik Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons  

KUALA LUMPUR: Rumah yang semakin dilihat sebagai instrumen pelaburan oleh sesetengah masyarakat berbanding tempat perlindungan menimbulkan cabaran baharu terhadap kemampuan pemilikan kediaman, khususnya dalam keadaan kos sara hidup dan kos pembiayaan yang terus meningkat. Pengarah Strategi Pelaburan dan Ketua Ekonomi Negara IPP Wealth Managers Ltd, Mohd Sedek Jantan, berkata perubahan corak pemikiran itu menyebabkan isu kemampuan pemilikan rumah tidak lagi boleh dinilai berdasarkan harga semata-mata kerana ia turut dipengaruhi faktor kewangan, kos sara hidup dan kadar faedah. Beliau berkata, rumah yang pada asalnya berfungsi sebagai tempat berteduh kini semakin dianggap sebagai aset pelaburan, sekali gus memberi kesan kepada tahap kemampuan pemilikan, khususnya apabila kos pembiayaan meningkat. "Dahulu rumah dilihat sebagai tempat berteduh, tetapi sekarang pembelian rumah banyak dikaitkan dengan pelaburan dan pengumpulan aset. Ini boleh menjadi isu kerana ia sentiasa dikaitkan dengan kewangan. Perumahan mampu milik kini mungkin mampu dimiliki, tetapi apabila kadar faedah meningkat kelak, ia menjadi masalah kepada sesetengah kumpulan. "Jadi, definisi mampu milik perlu ditakrif semula. Ia bukan hanya tanggungjawab kerajaan, tetapi semua pihak berkepentingan dan pemain pasaran perlu bekerjasama untuk menyediakan perumahan mampu milik," katanya Beliau berkata demikian pada sesi forum Perumahan Mampu Milik dan Pasaran Kediaman: Permintaan dan Penawaran pada Sidang Kemuncak Binaan & Hartanah Malaysia 2026 (MBPS 2026) baru-baru ini. Forum itu turut menampilkan Pengarah Penyelidikan Khazanah Research Institute (KRI), Dr Suraya Ismail; Pengarah Urusan Kumpulan CBRE | WTW, Tan Ka Leong; Pengarah Penyelidikan dan Perundingan Rahim & Co International Sdn Bhd, Sr Sulaiman Akhmady Mohd Saheh; serta Ketua Pegawai Eksekutif Olive Tree Property Consultants, Dr Samuel Tan. Tambah Mohd Sedek, kemampuan pemilikan rumah juga perlu dilihat dari sudut kos tersembunyi yang ditanggung isi rumah seperti penjagaan anak, penyelenggaraan kediaman dan perbelanjaan perjalanan harian ke tempat kerja. Menurutnya, ramai keluarga muda kini terpaksa membeli atau menyewa rumah jauh dari pusat bandar kerana tidak mampu memiliki kediaman berhampiran lokasi pekerjaan, sekali gus menambah kos dan masa perjalanan harian. Sementara itu, Tan berkata, kecenderungan melihat rumah sebagai aset pelaburan turut mempengaruhi corak pembangunan hartanah apabila pemaju lebih cenderung membina projek berketumpatan tinggi dan apartmen servis bagi memaksimumkan nilai tanah. "Bagaimanapun, permintaan sebenar pasaran lebih tertumpu kepada rumah mampu milik berharga bawah RM300,000 yang terletak berhampiran pusat pekerjaan serta mempunyai akses pengangkutan yang baik. "Ketidaksepadanan antara produk yang dibangunkan dengan keperluan sebenar pembeli menjadi antara punca utama berlakunya lambakan unit tidak terjual dalam pasaran," katanya. Ia juga berikutan berdasarkan data yang dibentangkan Rahim & Co menunjukkan jumlah kediaman siap tidak terjual ataupun 'overhang' meningkat kepada 54,795 unit pada suku pertama 2026 dengan nilai RM34.12 bilion, berbanding 43,533 unit bernilai RM30.72 bilion pada tempoh sama tahun sebelumnya. Sulaiman pula berkata, keadaan itu menunjukkan masalah pasaran bukan semata-mata berpunca daripada harga rumah yang tinggi, sebaliknya turut membabitkan ketidaksesuaian produk, lokasi dan kehendak pembeli. "Ramai pembeli masih mahukan rumah atas tanah walaupun ditawarkan unit apartmen pada harga yang lebih rendah," katanya. Beliau turut menjelaskan sebahagian besar kediaman siap tidak terjual sebenarnya terdiri daripada unit berharga bawah RM300,000, sekali gus mencabar tanggapan bahawa masalah lambakan hanya membabitkan hartanah mewah. Sementara itu, Ka Leong berkata, sebanyak 21,384 unit kediaman berharga bawah RM400,000 direkodkan dalam kategori tidak terjual setakat suku pertama 2026, menunjukkan rumah yang dianggap mampu milik juga berdepan masalah permintaan yang lemah.  Beliau berkata, trend itu mencerminkan jurang yang semakin melebar antara harga rumah yang ditawarkan dengan kemampuan sebenar isi rumah untuk memiliki kediaman.  "Isu kemampuan pemilikan rumah kini semakin bersifat setempat dan tidak boleh lagi dilihat sebagai cabaran yang sama di seluruh negara. Bekalan rumah mampu milik perlu diselaraskan dengan kuasa beli sebenar penduduk di setiap kawasan," katanya.  https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1568489/mentaliti-jadikan-rumah-sebagai-pelaburan-jejas-kemampuan-pemilikan