Pembiayaan semula hartanah adalah satu langkah pengurusan kewangan yang semakin popular dalam kalangan pemilik hartanah di Malaysia. Ia merujuk kepada proses mendapatkan pinjaman baharu untuk membayar balik pinjaman lama, dengan tujuan untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah, mengubah tempoh pembayaran, atau menarik keluar sebahagian daripada ekuiti hartanah untuk kegunaan lain. Pembiayaan semula hartanah bukan sahaja membabitkan aspek kewangan, tetapi juga mempunyai banyak elemen undang-undang yang penting untuk difahami oleh pemilik hartanah dan peminjam. Penulis akan mengulas beberapa aspek undang-undang yang perlu diberi perhatian dalam proses pembiayaan semula hartanah di Malaysia, serta hak dan kewajipan yang terlibat. Perjanjian pinjaman dan perubahan terma syarat Apabila melakukan pembiayaan semula hartanah, anda akan menandatangani satu perjanjian pinjaman baharu dengan institusi kewangan. Perjanjian ini adalah kontrak yang mengikat antara pihak anda (pemilik hartanah) dan bank. Oleh itu, adalah penting untuk memahami semua terma dan syarat dalam perjanjian terbabit, termasuk: • Kadar faedah: Pastikan kadar faedah yang ditawarkan sesuai dengan kemampuan kewangan anda dan tidak memberi beban yang tidak munasabah. • Tempoh pinjaman: Perjanjian akan menetapkan tempoh pembayaran, yang mungkin berbeza dengan pinjaman asal. Anda perlu memastikan bahawa tempoh yang dipersetujui tidak menjejaskan kesejahteraan kewangan anda. • Penalti pembayaran awal: Sesetengah bank mengenakan penalti jika anda membuat bayaran awal atau menyelesaikan pinjaman lebih awal daripada yang dijadualkan. Pastikan untuk memeriksa terma-terma ini jika anda berhasrat untuk menyelesaikan pinjaman lebih awal. • Keperluan insurans: Kebiasaannya, peminjam diwajibkan untuk memiliki insurans hayat atau insurans kebakaran bagi hartanah yang dicagar kepada bank sebagai langkah perlindungan bagi pihak bank. Pembelian insurans ini juga melibatkan kos yang perlu dipertimbangkan sebelum anda membuat keputusan untuk membuat pembiayaan semula hartanah. Hak milik dan perjanjian jual beli hartanah Apabila melakukan pembiayaan semula dengan institusi kewangan, hak milik hartanah itu akan dijadikan cagaran untuk pinjaman baharu. Dalam konteks ini, beberapa isu undang-undang perlu diberi perhatian: • Pengesahan hak milik: Sebelum proses pembiayaan semula, pihak bank atau institusi kewangan akan melakukan semakan rekod hak milik hartanah melalui pejabat tanah. Anda mesti memastikan bahawa tiada sekatan atau tuntutan undang-undang terhadap hartanah terbabit. Ini termasuk memastikan tiada baki hutang tertunggak dengan pihak ketiga ( pinjaman bank lain, cukai yang belum dijelaskan, atau masalah hak milik). • Cagaran dan pendaftaran: Pinjaman yang baharu akan didaftarkan sebagai cagaran terhadap hartanah berkenaan. Ini bermakna bank akan mempunyai hak untuk mengambil alih hartanah itu jika anda gagal membayar pinjaman mengikut syarat yang telah ditetapkan. Oleh itu, penting untuk memastikan bahawa semua prosedur pendaftaran cagaran dilakukan dengan sah di pejabat tanah. Penukaran penyedia pinjaman Dalam beberapa kes, pemilik hartanah memilih untuk menukar bank atau institusi kewangan semasa pembiayaan semula. Jika anda berhasrat untuk berpindah dari satu bank ke bank lain, terdapat beberapa perkara yang perlu dipertimbangkan dari sudut undang-undang: • Kos pindah pinjaman: Semasa proses pindah pinjaman, terdapat beberapa kos yang mungkin dikenakan, seperti yuran peguam untuk menyediakan dokumen pemindahan dan perjanjian pinjaman baharu. Pastikan anda memahami jumlah kos yang terlibat sebelum membuat keputusan. • Penyelesaian hutang lama: Bank yang baru akan membayar hutang pinjaman lama kepada bank asal anda. Dokumen yang mengesahkan penyelesaian penuh pinjaman lama perlu disediakan dan dikemukakan kepada pihak berkuasa untuk memastikan bahawa cagaran bank asal dilepaskan. Proses ini boleh mengambil sedikit masa bergantung kepada jenis hartanah yang terlibat dan memerlukan pemantauan untuk memastikan ianya berjalan dengan lancar. • Kawalan undang-undang terhadap pihak ketiga: Sekiranya pinjaman asal membabitkan pihak ketiga (misalnya penjamin atau pihak yang berkaitan dengan pinjaman), mereka hendaklah memberi persetujuan terhadap pembiayaan semula tersebut dan prosedur untuk mengemaskini dokumen perjanjian hendaklah dilakukan.   Pendaftaran semula cagaran di Pejabat Tanah Salah satu aspek undang-undang yang sangat penting dalam pembiayaan semula hartanah adalah proses pendaftaran cagaran di pejabat tanah. Selepas perjanjian pembiayaan semula dimeterai dan pembayaran hutang lama diselesaikan, bank akan mendaftarkan cagaran baharu terhadap hartanah anda. Prosedur pendaftaran: • Bank atau institusi kewangan akan meminta peguam untuk menyediakan surat ikatan cagaran bagi memastikan hak mereka dilindungi. • Pejabat tanah akan menjalankan semakan untuk memastikan tiada sebarang pertindihan atau masalah dengan hak milik hartanah. • Peguam yang mewakili anda atau bank akan memastikan pendaftaran cagaran ini dilakukan dengan sah. Kesan pendaftaran: Pendaftaran cagaran ini memberi perlindungan kepada bank atau institusi kewangan jika anda gagal membayar pinjaman. Bank boleh memulakan tindakan undang-undang untuk merampas hartanah tersebut jika terdapat pelanggaran terma pembayaran oleh pelanggan. Tindakan undang-undang dalam kes gagal bayar Walaupun pembiayaan semula memberi peluang untuk mengurangkan beban kewangan melalui perubahan terma pinjaman, pemilik hartanah masih berhadapan dengan risiko sekiranya gagal untuk membuat pembayaran balik pinjaman baharu mengikut terma yang ditetapkan. Bank mempunyai hak untuk memulakan tindakan undang-undang untuk: • Menyita hartanah: Jika anda gagal memenuhi kewajipan kewangan yang ditetapkan dalam perjanjian pinjaman, bank boleh memulakan tindakan undang-undang untuk merampas hartanah terbabit melalui proses lelongan. • Gagal bayar pinjaman jangka panjang: Sekiranya anda gagal menyelesaikan pinjaman selepas tempoh yang lama, bank boleh membuat tuntutan untuk mendapatkan semula jumlah yang belum dibayar melalui proses mahkamah. Peranan peguam hartanah dalam pembiayaan semula Peguam hartanah memainkan peranan penting dalam memastikan segala urusan pembiayaan semula hartanah berjalan lancar. Peguam akan terlibat dalam beberapa aspek: • Penyediaan dan semakan dokumen: Peguam akan memastikan semua dokumen yang berkaitan dengan pembiayaan semula, seperti surat perjanjian pinjaman dan ikatan cagaran, disediakan dengan betul dan mematuhi undang-undang. • Pendaftaran cagaran: Peguam akan memastikan bahawa cagaran pinjaman yang baru didaftarkan dengan sah di pejabat tanah dan mematuhi prosedur yang ditetapkan oleh undang-undang. • Nasihat undang-undang: Peguam hartanah juga boleh memberi nasihat kepada pemilik hartanah mengenai hak-hak mereka, termasuk sebarang potensi implikasi undang-undang yang mungkin timbul daripada pembiayaan semula. Pembiayaan semula hartanah di Malaysia bukan sahaja membabitkan aspek kewangan, tetapi juga banyak aspek undang-undang yang perlu difahami dengan jelas oleh pemilik hartanah. Dari sudut undang-undang, pemilik hartanah perlu memberi perhatian kepada perjanjian pinjaman, pendaftaran cagaran, dan hak-hak mereka sekiranya berlaku kegagalan dalam pembayaran pinjaman. Oleh itu, mendapatkan khidmat nasihat daripada peguam hartanah yang berpengalaman adalah langkah bijak untuk memastikan semua proses dijalankan dengan betul dan sah dari segi undang-undang. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/08/1431161/elemen-proses-dapatkan-pembiayaan-semula-hartanah Penulis ialah Rakan Kongsi di Tetuan J A Nabila & Co  

KUALA LUMPUR: Penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) oleh Bank Negara Malaysia (BNM) baru-baru ini boleh mewujudkan persekitaran pinjaman yang lebih menggalakkan dan mengukuhkan keyakinan pembeli hartanah, menurut Pengurus Negara PropertyGuru dan iProperty Malaysia, Kenneth Soh. Beliau berkata, walaupun pelarasan kadar itu adalah langkah yang positif namun, perubahan tingkah laku pengguna dan tindak balas pasaran lazimnya mengambil masa untuk berkembang sepenuhnya. "Bagaimanapun, pelarasan ini boleh menandakan permulaan fasa yang lebih kondusif untuk menyokong ketahanan ekonomi Malaysia. "Berasaskan jumlah transaksi yang kekal stabil dan keyakinan pembeli yang semakin pulih, langkah monetari terkini ini dijangka dapat mengekalkan momentum positif dalam sektor hartanah," katanya dalam kenyataan hari ini. Beliau berkata, penurunan OPR itu secara langsung mengurangkan tekanan kewangan yang dialami terutama pembeli rumah pertama serta menjadikan pinjaman rumah lebih mudah diakses dan ansuran lebih mampu dibayar. "Apabila digabungkan dengan langkah lain seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP), penurunan kadar ini berpotensi mendorong pembeli yang sebelum ini teragak-agak untuk memasuki semula pasaran. "Dalam erti kata lain, pembeli yang sebelum ini 'berdiri di atas pagar' akibat kos pinjaman yang tinggi kini mungkin melihat laluan yang lebih realistik untuk memiliki rumah," katanya. Soh berkata, bagi pemaju pula, langkah BNM itu adalah peluang untuk mengaktifkan semula usaha jualan, terutama dalam segmen pertengahan dan mampu milik dengan permintaan dijangka paling responsif. "Sentimen pembeli yang bertambah baik dan keadaan pembiayaan yang lebih mesra mungkin mendorong peningkatan tempahan dan jualan. "Ini sekali gus menggalakkan pemaju melancarkan projek baharu secara berperingkat atau memperkenalkan semula penawaran sedia ada dengan insentif pembiayaan yang lebih menarik, selaras dengan keadaan pasaran semasa," katanya. Beliau berkata, walaupun rumah kategori pertengahan dan mampu milik dijangka menerima manfaat paling awal namun, minat baharu terhadap segmen mewah juga berpotensi wujud terutama dalam kalangan pembeli yang ingin menaik taraf atau pelabur jangka panjang yang mahu mengambil peluang daripada terma pinjaman yang lebih baik. "Pemaju yang menawarkan produk bernilai tinggi di lokasi strategik dan berdaya huni akan berada pada kedudukan terbaik untuk merebut peluang daripada momentum ini," katanya. Pada 9 Julai, 2025, BNM mengurangkan OPR sebanyak 25 mata asas kepada 2.75 peratus. Kali terakhir BNM mengekalkan OPR pada 2.75 peratus adalah pada Mac 2023. Kadar dinaikkan kepada tiga peratus pada Mei 2023. Gabenor BNM, Datuk Seri Abdul Rasheed Ghaffour, berkata pengurangan OPR sebanyak 25 mata asas merupakan tindakan awalan yang bertujuan untuk memelihara dan memastikan landasan pertumbuhan terus stabil. Keputusan itu turut mengambil kira ketidaktentuan perdagangan dan risiko perkembangan geopolitik yang boleh menjejaskan prospek ekonomi Malaysia, katanya kepada Bernama dalam wawancara menerusi e-mel. Soh berkata, langkah berwaspada BNM itu dilaksanakan pada masa yang tepat untuk menyokong pertumbuhan ekonomi dalam keadaan inflasi yang sederhana, mengurangkan kos pinjaman secara keseluruhan, dan memberikan isyarat positif kepada sektor hartanah.-BERNAMA https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1420218/penurunan-opr-lonjak-keyakinan-pembeli-rumah-propertyguru  

KUALA LUMPUR: Pemaju hartanah tempatan dijangka mendapat manfaat daripada pembangunan projek perindustrian di bawah Rancangan Malaysia ke-13 (RMK13), kata penganalisis. Beberapa zon dan hab perindustrian strategik sedia ada dan baharu yang diumumkan dalam rancangan lima tahun yang bermula 2026 hingga 2030 itu. Antaranya ialah Taman Perindustrian Hijau Bersepadu Kerian (KIGIP), Taman Teknologi Tinggi Kulim (KHTP), Bandar Maritim Perindustrian Lumut (LuMIC) , Taman Perindustrian Kota Kinabalu (KKIP), Lembah Teknologi Tinggi Automotif (AHTV), Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) dan Pulau Carey. Dalam RMK13, peruntukan pembangunan daripada kerajaan dianggarkan berjumlah RM430 bilion, manakala pembiayaan daripada syarikat berkaitan kerajaan (GLC) dan syarikat pelaburan berkaitan kerajaan (GLIC) berjumlah RM120 bilion bagi menyokong pertumbuhan ekonomi melalui pelaburan langsung domestik dalam sektor strategik. Sementara itu, sokongan pihak swasta menerusi kaedah perkongsian awam swasta (PPP) pula adalah sebanyak RM61 bilion. Daripada peruntukan RM430 bilion itu, lebih separuh iaitu sebanyak RM227 bilion akan disalurkan kepada sektor ekonomi sebagai tunjang utama pertumbuhan negara. Maybank Investment Bank (Maybank IB) berpendapat, dengan adanya zon dan hab perindustrian strategik yang diumumkan itu dijangka akan mengubah landskap pelaburan perindustrian di negara ini. Menurutnya, dengan adanya zon dan hab perindustrian strategik itu akan meningkatkan persaingan apabila pelabur mempunyai lebih banyak pilihan, manakala negeri pula menawarkan pelbagai insentif. Katanya, antara projek yang dilihat kekal berdaya saing ialah JS-SEZ, KHTP dan Pulau Carey berikutan kedudukannya yang strategik. "Bagi JS-SEZ, ia terletak berdekatan dengan Singapura, sementara bagi KHTP pula tidak jauh dengan Pulau Pinang," katanya dalam satu nota penyelidikan. Selain itu, Maybank IB berkata, infrastruktur kukuh termasuk Pelabuhan Tanjung Pelepas (PTP), projek Sistem Transit Rapid (RTS) yang dijangka siap pada 2027 untuk JS-SEZ dan perancangan pembinaan Pelabuhan Pulau Carey menambahkan daya saing zon perindustrian yang berhampiran. Baginya, pemaju hartanah seperti Eco World Development Group, UEM Sunrise, Sunway, SP Setia, AME Elite, IOI Properties Group, Scientex, Lagenda dan Crescendo dijangka mendapat manfaat susulan pendedahan mereka terhadap JS-SEZ. "Sime Darby Property sepatutnya mendapat manfaat daripada kerjasamanya dengan SD Guthrie untuk bersama-sama membangunkan taman perindustrian di Pulau Carey dalam jangka masa sederhana," katanya. Sementara itu, MBSB Research pula berpendapat, sebarang perkembangan pembangunan perindustrian projek di bawah RMK13 dijangka memberi manfaat kepada pemaju hartanah. Katanya, pembangunan projek pembangunan industri yang mungkin diumumkan dalam RMK13 dijangka memanfaatkan pemaju hartanah yang mempunyai pendedahan kepada pembangunan perindustrian di Malaysia. Menurutnya, pemaju hartanah yang mempunyai pendedahan kepada projek pembangunan industri di Malaysia ialah Eco World Development Group, Mah Sing Goup, SP Setia, IOI Properties Group, Sunway dan Sime Darby Property. Katanya, Eco World Development Group membangunkan beberapa Taman Perniagaan Eco di Johor dan Lembah Klang serta menceburi ruang pusat data untuk menjana pendapatan berulang. Bagi Mah Sing Group pula, MSS Business Park di Sepang, Selangor berada dalam kedudukan yang baik untuk merebut permintaan yang lebih tinggi untuk hartanah perindustrian. MBSB Research berkata, S P Setia pula mengembangkan segmen hartanah perindustriannya dengan menubuhkan pembangunan perindustrian di perbandaran Setia Fontaines di Pulau Pinang, sebagai tambahan kepada taman perindustrian di Setia Alam, Shah Alam dan Tanjung Kupang di Johor. Menurutnya, IOI Properties Group pula mempunyai siri Taman Perindustrian IOI di Iskandar Malaysia, Banting dan Melaka. Katanya, Sunway pula dilihat meningkat pendedahan terhadap pembangunan perindustrian di Malaysia, dengan memperoleh sejumlah 139 hektar tanah di Rawang untuk pembangunan industri. Matrix Concepts mempunyai pendedahan kepada Lembah Wawasan Malaysia 2.0 (MVV 2.0) memandangkan ia memperuntukkan 405 hektar tanah untuk pembangunan hartanah perindustrian di MVV City. Sime Darby Property mempunyai pendedahan kukuh terhadap pembangunan hartanah perindustrian di Malaysia melalui projeknya iaitu Bandar Bukit Raja, Taman Perindustrian Serenia, Taman Perniagaan Elmina dan Taman Perniagaan PKS Nilai Impian. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/08/1434361/pemaju-hartanah-raih-manfaat-projek-perindustrian-dalam-rmk13  

KUALA LUMPUR: Kerajaan bakal mewajibkan pelaksanaan konsep 'Bina Kemudian Jual' (Build-Then-Sell atau BTS) kepada pemaju perumahan di bawah Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), satu langkah reformasi besar yang bermatlamat untuk melindungi hak dan kepentingan pembeli rumah serta mewujudkan pasaran hartanah yang lebih sihat. Menurut laporan penyelidikan oleh Maybank Investment Bank, inisiatif ini akan dikuatkuasakan melalui pindaan kepada Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118] dan akan dilaksanakan melalui model perkongsian risiko. Langkah drastik ini bertujuan untuk menangani secara tuntas isu projek perumahan terbengkalai yang telah sekian lama membelenggu pembeli dan menjejaskan keyakinan terhadap sektor hartanah[cite: 831, 838]. Selain itu, pindaan akta tersebut juga akan meningkatkan akauntabiliti pemaju serta memperkemas pengawasan kawal selia terhadap projek pembangunan perumahan, termasuk pembangunan bercampur. Peranan tribunal perumahan juga akan diperkukuh bagi memberi laluan pembelaan yang lebih baik kepada pembeli. Bagi pembeli rumah, pelaksanaan konsep BTS ini menjanjikan pelbagai manfaat. Ia bukan sahaja dapat mengurangkan risiko projek terbengkalai, malah menggalakkan pemaju untuk membuat perancangan yang lebih teliti dan menghasilkan produk dengan kualiti yang lebih baik untuk menarik pembeli. Di samping itu, model ini berpotensi menangani masalah lebihan penawaran hartanah dengan menghalang pelancaran projek secara semberono. Sebaliknya, ia akan mempromosikan pembangunan yang lebih bertanggungjawab dan dipacu oleh permintaan sebenar. Dari perspektif industri, pelaksanaan mandatori model ini diakui boleh memberi tekanan kepada kedudukan kewangan pemaju, kerana mereka perlu mendapatkan pembiayaan sepenuhnya sebelum pembinaan bermula. Walau bagaimanapun, ia dijangka akan menyaring industri dan memberi kelebihan kepada syarikat yang benar-benar stabil. Penganalisis berpendapat bahawa pemaju yang mempunyai kedudukan kewangan yang kukuh berpotensi mendapat manfaat dengan menguasai bahagian pasaran yang lebih besar daripada pemain yang lebih lemah dari segi kewangan. Secara keseluruhannya, langkah kerajaan untuk mewajibkan konsep 'Bina Kemudian Jual' ini merupakan satu anjakan dasar yang signifikan ke arah pasaran hartanah yang lebih telus dan selamat, dengan meletakkan perlindungan serta kepentingan pembeli sebagai keutamaan tertinggi dalam agenda perumahan negara. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/08/1427427/rmk13-konsep-bina-kemudian-jual-akan-diwajibkan-maybank-ib