KUALA LUMPUR: Penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) oleh Bank Negara Malaysia (BNM) baru-baru ini boleh mewujudkan persekitaran pinjaman yang lebih menggalakkan dan mengukuhkan keyakinan pembeli hartanah, menurut Pengurus Negara PropertyGuru dan iProperty Malaysia, Kenneth Soh. Beliau berkata, walaupun pelarasan kadar itu adalah langkah yang positif namun, perubahan tingkah laku pengguna dan tindak balas pasaran lazimnya mengambil masa untuk berkembang sepenuhnya. "Bagaimanapun, pelarasan ini boleh menandakan permulaan fasa yang lebih kondusif untuk menyokong ketahanan ekonomi Malaysia. "Berasaskan jumlah transaksi yang kekal stabil dan keyakinan pembeli yang semakin pulih, langkah monetari terkini ini dijangka dapat mengekalkan momentum positif dalam sektor hartanah," katanya dalam kenyataan hari ini. Beliau berkata, penurunan OPR itu secara langsung mengurangkan tekanan kewangan yang dialami terutama pembeli rumah pertama serta menjadikan pinjaman rumah lebih mudah diakses dan ansuran lebih mampu dibayar. "Apabila digabungkan dengan langkah lain seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP), penurunan kadar ini berpotensi mendorong pembeli yang sebelum ini teragak-agak untuk memasuki semula pasaran. "Dalam erti kata lain, pembeli yang sebelum ini 'berdiri di atas pagar' akibat kos pinjaman yang tinggi kini mungkin melihat laluan yang lebih realistik untuk memiliki rumah," katanya. Soh berkata, bagi pemaju pula, langkah BNM itu adalah peluang untuk mengaktifkan semula usaha jualan, terutama dalam segmen pertengahan dan mampu milik dengan permintaan dijangka paling responsif. "Sentimen pembeli yang bertambah baik dan keadaan pembiayaan yang lebih mesra mungkin mendorong peningkatan tempahan dan jualan. "Ini sekali gus menggalakkan pemaju melancarkan projek baharu secara berperingkat atau memperkenalkan semula penawaran sedia ada dengan insentif pembiayaan yang lebih menarik, selaras dengan keadaan pasaran semasa," katanya. Beliau berkata, walaupun rumah kategori pertengahan dan mampu milik dijangka menerima manfaat paling awal namun, minat baharu terhadap segmen mewah juga berpotensi wujud terutama dalam kalangan pembeli yang ingin menaik taraf atau pelabur jangka panjang yang mahu mengambil peluang daripada terma pinjaman yang lebih baik. "Pemaju yang menawarkan produk bernilai tinggi di lokasi strategik dan berdaya huni akan berada pada kedudukan terbaik untuk merebut peluang daripada momentum ini," katanya. Pada 9 Julai, 2025, BNM mengurangkan OPR sebanyak 25 mata asas kepada 2.75 peratus. Kali terakhir BNM mengekalkan OPR pada 2.75 peratus adalah pada Mac 2023. Kadar dinaikkan kepada tiga peratus pada Mei 2023. Gabenor BNM, Datuk Seri Abdul Rasheed Ghaffour, berkata pengurangan OPR sebanyak 25 mata asas merupakan tindakan awalan yang bertujuan untuk memelihara dan memastikan landasan pertumbuhan terus stabil. Keputusan itu turut mengambil kira ketidaktentuan perdagangan dan risiko perkembangan geopolitik yang boleh menjejaskan prospek ekonomi Malaysia, katanya kepada Bernama dalam wawancara menerusi e-mel. Soh berkata, langkah berwaspada BNM itu dilaksanakan pada masa yang tepat untuk menyokong pertumbuhan ekonomi dalam keadaan inflasi yang sederhana, mengurangkan kos pinjaman secara keseluruhan, dan memberikan isyarat positif kepada sektor hartanah.-BERNAMA https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1420218/penurunan-opr-lonjak-keyakinan-pembeli-rumah-propertyguru  

KUALA LUMPUR: Pengecualian peluasan skop Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) untuk bangunan pangsapuri perkhidmatan yang dibina di atas tanah hak milik komersial memberikan nafas lega buat syarikat pemaju hartanah, demikian menurut penganalisis. Penganalisis RHB Investment Bank, Loong Kok Wen, berkata kerajaan baru-baru ini menjelaskan bahawa segmen ini sekarang dikecualikan daripada dikenakan SST selagi unit terbabit dibina untuk kediaman dan berada bawah seliaan Akta Pemaju Perumahan (HDA). Tambahan itu, beliau berkata, bahan penting untuk pembinaan seperti simen, batu agregat dan pasir masih tertakluk pada cukai sebanyak sifar peratus. "Dengan itu, hanya sebahagian komponen pembinaan yang akan dikenakan cukai enam peratus dan hal ini hanya akan menjejaskan segmen hartanah perindustrian dan komersial," katanya dalam satu nota penyelidikan. Mengenai industri hartanah secara keseluruhan, Kok Wen berkata, pasaran kelihatan agak mencabar apabila berlaku perubahan dari segi pelaksanaan dasar tarif pada peringkat dunia, selain ketegangan geopolitik yang semakin meruncing di rantau Asia Barat. Beliau bagaimanapun berkata, permintaan dan sentimen pelabur sektor hartanah sepatutnya kembali pulih sebaik sahaja maklumat lanjut berhubung perubahan kawal selia didedahkan. "Minat pelaburan asing berhubung pusat data di Malaysia terus kukuh, maka segmen perindustrian sepatutnya tetap menjadi tema pelaburan utama yang turut mendapat rangsangan daripada perang perdagangan yang berlarutan antara Amerika Syarikat (AS)-China. "Prospek kadar faedah yang stabil pula patut membantu menyokong permintaan untuk hartanah perumahan," katanya. Saham pilihan utama bank pelaburan itu dalam sektor hartanah ialah Sime Darby Property Bhd dan Sunway Bhd. Dalam pada itu, Kok Wen berkata, harga dan permintaan hartanah di Iskandar Malaysia terus meningkat apabila sebilangan jumlah projek yang dilancarkan baru-baru ini oleh pemaju swasta mendapat sambutan yang amat menggalakkan. Menurutnya, kadar penghunian untuk hotel terus berada pada paras tinggi semasa hujung minggu meskipun wujudnya kebimbangan dunia berhubung pelaksanaan dasar-dasar tarif timbal balas oleh Amerika Syarikat (AS), sementara harga makanan dan kadar sewa untuk sesetengah gugusan kedai komersial yang sudah lama beroperasi sekarang menyamai paras kadar dan harga dalam pasaran utama Lembah Klang. "Mengikut jangkaan kami, perbelanjaan runcit yang menggunakan mata wang dolar Singapura akan terus mempunyai kesan limpahan yang positif pada pasaran hartanah di Iskandar Malaysia yang turut didorong oleh pembinaan kereta api bagi Laluan Sistem Transit Laju yang dijangka siap pada akhir tahun 2026 dan insentif-insentif bawah Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ)," katanya. Beliau menambah, pemaju masih yakin namun berhati-hati akan jadual perancangan projek. "Meskipun pasaran Iskandar Malaysia masih rancak, kami percaya pemaju akan mengambil langkah lebih berjaga-jaga dalam membuat pelancaran projek di Lembah Klang dan Pulau Pinang. "Kami fikir permintaan untuk kedai-kedai industri, komersial dan perumahan bertanah akan terus teguh memandangkan pembeli dalam segmen ini kebanyakannya terdiri daripada pengguna, pelabur serta mereka yang akan membuat naik taraf. "Segmen untuk projek kediaman bertingkat tinggi yang mampu milik pula sepatutnya terus bertahan, namun segmen pangsapuri bertingkat tinggi yang lebih mewah mungkin berdepan beberapa cabaran," katanya. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/06/1413834/sst-pemaju-lega-pangsapuri-atas-tanah-komersial-dikecualikan-cukai  

KUALA LUMPUR: Kerajaan bakal mewajibkan pelaksanaan konsep 'Bina Kemudian Jual' (Build-Then-Sell atau BTS) kepada pemaju perumahan di bawah Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13), satu langkah reformasi besar yang bermatlamat untuk melindungi hak dan kepentingan pembeli rumah serta mewujudkan pasaran hartanah yang lebih sihat. Menurut laporan penyelidikan oleh Maybank Investment Bank, inisiatif ini akan dikuatkuasakan melalui pindaan kepada Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118] dan akan dilaksanakan melalui model perkongsian risiko. Langkah drastik ini bertujuan untuk menangani secara tuntas isu projek perumahan terbengkalai yang telah sekian lama membelenggu pembeli dan menjejaskan keyakinan terhadap sektor hartanah[cite: 831, 838]. Selain itu, pindaan akta tersebut juga akan meningkatkan akauntabiliti pemaju serta memperkemas pengawasan kawal selia terhadap projek pembangunan perumahan, termasuk pembangunan bercampur. Peranan tribunal perumahan juga akan diperkukuh bagi memberi laluan pembelaan yang lebih baik kepada pembeli. Bagi pembeli rumah, pelaksanaan konsep BTS ini menjanjikan pelbagai manfaat. Ia bukan sahaja dapat mengurangkan risiko projek terbengkalai, malah menggalakkan pemaju untuk membuat perancangan yang lebih teliti dan menghasilkan produk dengan kualiti yang lebih baik untuk menarik pembeli. Di samping itu, model ini berpotensi menangani masalah lebihan penawaran hartanah dengan menghalang pelancaran projek secara semberono. Sebaliknya, ia akan mempromosikan pembangunan yang lebih bertanggungjawab dan dipacu oleh permintaan sebenar. Dari perspektif industri, pelaksanaan mandatori model ini diakui boleh memberi tekanan kepada kedudukan kewangan pemaju, kerana mereka perlu mendapatkan pembiayaan sepenuhnya sebelum pembinaan bermula. Walau bagaimanapun, ia dijangka akan menyaring industri dan memberi kelebihan kepada syarikat yang benar-benar stabil. Penganalisis berpendapat bahawa pemaju yang mempunyai kedudukan kewangan yang kukuh berpotensi mendapat manfaat dengan menguasai bahagian pasaran yang lebih besar daripada pemain yang lebih lemah dari segi kewangan. Secara keseluruhannya, langkah kerajaan untuk mewajibkan konsep 'Bina Kemudian Jual' ini merupakan satu anjakan dasar yang signifikan ke arah pasaran hartanah yang lebih telus dan selamat, dengan meletakkan perlindungan serta kepentingan pembeli sebagai keutamaan tertinggi dalam agenda perumahan negara. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/08/1427427/rmk13-konsep-bina-kemudian-jual-akan-diwajibkan-maybank-ib  

Pembelian hartanah lelong semakin menjadi pilihan ramai rakyat Malaysia, terutamanya mereka yang ingin memiliki hartanah pada harga yang lebih rendah daripada pasaran. Namun, ramai juga yang tidak menyedari bahawa proses pembelian hartanah lelong bukan semudah yang disangka. Ia bukan sekadar menang bidaan dan pindah masuk- sebaliknya ia memerlukan kajian, strategi dan pengetahuan undang- undang yang mencukupi. Apa itu hartanah lelong? Hartanah lelong adalah hartanah yang dijual melalui proses lelongan awam oleh mahkamah, bank atau institusi kewangan, biasanya kerana pemilik asal gagal melunaskan pinjaman. Proses lelongan ini bertujuan untuk mendapatkan semula hutang yang tertunggak. Harga permulaan untuk satu-satu hartanah lelong (harga rizab) biasanya lebih rendah daripada harga pasaran. Terdapat beberapa jenis lelongan hartanah yang dijalankan bergantung kepada pihak yang melaksanakan proses berkenaan. Antara jenis-jenis utama hartanah lelong ialah lelongan mahkamah, lelongan bank (LACA), dan lelongan oleh agensi kerajaan atau badan berkanun. Lelongan mahkamah Lelongan mahkamah adalah satu bentuk lelongan yang dikendalikan oleh Mahkamah Tinggi. Proses ini biasanya membabitkan hartanah yang telah diambil tindakan undang-undang oleh pihak bank atau pemberi pinjaman kerana kegagalan peminjam melunaskan hutang. Terdapat dua peringkat utama dalam lelongan mahkamah. Peringkat pertama dikenali sebagai lelongan pertama, di mana harga rizab yang ditetapkan adalah sekitar 90 peratus daripada nilai pasaran hartanah terbabit. Jika hartanah tidak berjaya dijual dalam lelongan pertama, maka ia akan memasuki lelongan kedua dan seterusnya, dengan harga rizab yang dikurangkan secara berperingkat, biasanya sebanyak 10 peratus pada setiap pusingan. Lelongan bank Seterusnya ialah lelongan bank yang juga dikenali sebagai lelongan di bawah LACA. Berbeza dengan lelongan mahkamah, lelongan ini tidak membabitkan proses mahkamah dan dikendalikan sepenuhnya oleh pihak bank atau institusi kewangan. Lelongan jenis ini hanya membabitkan hartanah yang belum mempunyai geran individu atau strata, dan masih lagi berada di bawah hakmilik induk. Proses lelongan bank ini adalah lebih pantas berbanding lelongan mahkamah kerana ia dijalankan berdasarkan perjanjian pinjaman serta Akta Pemindahan Hakmilik melalui kaedah penyerahan hak. Lelongan agensi kerajaan / badan berkanun Selain itu, terdapat juga lelongan yang dijalankan oleh agensi kerajaan atau badan berkanun. Antara contoh agensi yang terlibat termasuklah Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA), Lembaga Tabung Angkatan Tentera (LTAT), Lembaga Tabung Haji, dan juga Majlis Agama Islam negeri-negeri. Setiap agensi ini mempunyai prosedur dan garis panduan tersendiri dalam menjalankan proses lelongan hartanah mereka. Walaupun tidak membabitkan pihak bank secara langsung, proses lelongan ini tetap dikawal selia dengan teliti untuk memastikan ketelusan dan keadilan kepada semua pihak yang terlibat. Membeli hartanah lelong di Malaysia semakin menjadi pilihan popular dalam kalangan pembeli bijak dan pelabur hartanah. Ini kerana, hartanah lelong menawarkan pelbagai kelebihan menarik, terutamanya kepada mereka yang tahu apa yang perlu diberi perhatian dan bersedia menjalani proses pembidaan dengan teliti. Terdapat beberapa kelebihan utama yang menjadikan hartanah lelong satu pilihan yang menguntungkan. Antara kelebihan paling ketara ialah harga yang lebih rendah berbanding harga pasaran. Hartanah lelong biasanya dijual di bawah nilai pasaran, malah ada kalanya boleh mencecah sehingga 20 hingga 40 peratus lebih murah. Hal ini amat sesuai bagi pembeli rumah pertama yang ingin menjimatkan kos, atau pelabur hartanah yang ingin memaksimumkan pulangan pelaburan mereka. Selain itu, hartanah lelong juga mempunyai potensi keuntungan yang tinggi. Sekiranya hartanah berjaya dibeli pada harga yang jauh lebih rendah dan kemudiannya dibaik pulih atau diubah suai, ia boleh dijual semula atau disewakan dengan margin keuntungan yang besar. Ini menjadikan hartanah lelong satu pelaburan yang berbaloi jika dilakukan dengan strategi yang betul. Kelebihan lain termasuklah proses pembelian yang lebih cepat. Tidak seperti proses jual beli konvensional yang boleh mengambil masa berbulan-bulan untuk diselesaikan, pembelian hartanah lelong biasanya lebih pantas kerana dijalankan secara berjadual dan mengikut prosedur yang telah ditetapkan. Ini memberikan kelebihan kepada pembeli yang ingin memiliki hartanah dengan segera. Tambahan pula, hartanah lelong sering kali terletak di lokasi strategik atau kawasan yang sedang membangun. Kadang-kadang, adalah sukar untuk mendapatkan hartanah di kawasan seperti ini pada harga mampu milik melalui pasaran biasa. Oleh itu, lelongan memberi peluang kepada pembeli untuk memiliki hartanah di lokasi idaman dengan kos yang lebih rendah. Di samping itu, persaingan dalam tawaran awal mungkin tidak begitu sengit, terutamanya pada lelongan pertama. Dalam sesetengah kes, bilangan pembida adalah sedikit, sekali gus meningkatkan peluang untuk pembeli memenangi hartanah tersebut pada harga rizab yang telah ditetapkan tanpa perlu bersaing secara agresif. Akhir sekali, proses lelong hartanah di Malaysia adalah telus dan jelas. Kebanyakan lelongan dikendalikan oleh institusi kewangan atau mahkamah, dengan syarat dan prosedur yang terbuka kepada umum. Ini membantu pembeli membuat keputusan dengan lebih yakin kerana segala maklumat berkaitan hartanah dan proses lelong tersedia dan boleh dirujuk. Membeli hartanah lelong memang boleh menjadi satu peluang untuk mendapatkan hartanah pada harga yang lebih rendah daripada pasaran, tetapi ia juga datang dengan pelbagai risiko yang perlu difahami dengan jelas. Berikut adalah beberapa risiko utama yang terlibat dalam pembelian hartanah lelong: Tiada jaminan keadaan hartanah Salah satu risiko utama dalam pembelian hartanah lelong ialah tiada jaminan terhadap keadaan hartanah itu. Kebanyakan hartanah lelong dijual secara 'as is where is basis', yang bermaksud ia dijual dalam keadaan sedia ada tanpa sebarang jaminan atau pembaikan daripada pihak penjual. Pembeli mungkin tidak dibenarkan untuk melawat atau memeriksa bahagian dalam rumah terlebih dahulu. Keadaan ini boleh menyembunyikan pelbagai masalah seperti kerosakan struktur, pendawaian elektrik yang tidak selamat, paip bocor, atau tunggakan bil utiliti yang tinggi. Penghuni masih tinggal di hartanah Selain itu, terdapat juga risiko bahawa hartanah itu masih dihuni oleh pemilik asal atau penyewa yang enggan keluar. Dalam situasi seperti ini, pembeli bertanggungjawab untuk mengosongkan hartanah itu mengikut saluran undang-undang. Ini boleh melibatkan proses mahkamah yang panjang serta kos tambahan yang tidak dijangka. Tunggakan cukai, bil, dan caj pengurusan Tunggakan cukai, bil, dan caj pengurusan juga menjadi beban yang perlu ditanggung oleh pembeli. Ramai yang tidak menyedari bahawa mereka perlu melangsaikan semua bayaran tertunggak seperti cukai pintu, cukai tanah, bil air, elektrik, Indah Water dan yuran penyelenggaraan. Kos ini boleh mencecah ribuan ringgit dan menjejaskan bajet pembeli selepas memenangi bidaan. Risiko kewangan: bayaran tidak dikembalikan Dari segi kewangan, risiko yang paling membimbangkan ialah kehilangan bayaran deposit. Pembeli biasanya perlu membayar deposit sebanyak 10 peratus daripada harga rizab sebelum membida. Sekiranya bidaan berjaya tetapi pembeli gagal mendapatkan pinjaman dalam tempoh masa yang ditetapkan (biasanya antara 90 hingga 120 hari), deposit berkenaan boleh hangus. Ini menyebabkan kerugian besar kepada pembeli, terutamanya jika tidak membuat semakan kelayakan pinjaman terlebih dahulu. Nilai pasaran berbanding harga lelong Seterusnya, pembeli juga harus sedar bahawa tidak semua hartanah lelong berbaloi dari segi harga. Ada sesetengah hartanah yang telah dilelong berkali-kali tetapi masih tidak terjual kerana nilainya terlalu rendah, bermasalah, atau terletak di kawasan yang kurang strategik. Oleh itu, semakan nilai pasaran semasa dan lawatan ke kawasan sekeliling sangat penting sebelum membuat keputusan. Proses perundangan yang teliti Di samping itu, proses pembelian hartanah lelong turut melibatkan dokumen perundangan yang kompleks. Dokumen seperti 'Proclamation of Sale' (POS) dan 'Conditions of Sale' (COS) perlu dibaca dan difahami dengan teliti kerana terdapat syarat-syarat tersembunyi atau penalti yang boleh mendatangkan kerugian jika diabaikan. Masalah hakmilik & status hartanah Akhir sekali, status hak milik hartanah juga boleh menimbulkan masalah. Ada hartanah yang masih berada di bawah hak milik induk dan belum mempunyai geran individu atau strata. Ini boleh menyebabkan proses pindah milik menjadi lebih rumit dan mengambil masa yang lebih lama, sekiranya dokumen berkaitan tidak teratur. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1422088/pembelian-hartanah-lelong-peluang-atau-perangkap Penulis ialah Rakan Kongsi di Tetuan J A Nabila & Co