Isu pemilikan rumah masih menjadi cabaran utama di Malaysia memandangkan kenaikan harga rumah jauh lebih pantas berbanding peningkatan pendapatan isi rumah. Ditambah pula dengan kos sara hidup yang tinggi dan kecenderungan kebanyakan pemaju membina rumah berharga di luar kemampuan majoriti pembeli, masyarakat, khususnya golongan muda serta berpendapatan rendah dan sederhana, terus berdepan kesukaran untuk memiliki rumah sendiri. Walaupun kerajaan telah memperkenalkan pelbagai program rumah mampu milik, harga yang ditawarkan masih dirasakan di luar jangkauan ramai rakyat. Dalam konteks ini, skim penyewaan dengan opsyen untuk memiliki atau lebih dikenali sebagai 'rent-to-own' (RTO) atau sewa-untuk-beli semakin dipergiatkan sebagai satu alternatif. Dalam Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13) yang dibentangkan, kerajaan mengumumkan pemerluasan skim RTO, bersama Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) untuk membolehkan lebih ramai rakyat termasuk yang berpendapatan rendah dan sederhana mampu memiliki rumah sendiri. Model RTO dilihat lebih fleksibel dan mampan, dengan cadangan penubuhan sebuah konsortium perumahan atau agensi perumahan nasional yang berperanan menyelaras pelaksanaan secara lebih sistematik. Penekanan turut diberikan kepada perlindungan undang-undang melalui Akta Sewaan Kediaman yang bakal digubal, sekali gus memastikan hak kedua-dua pihak, pemilik dan penyewa, lebih terjamin. Pendekatan ini menunjukkan pengiktirafan kerajaan bahawa RTO boleh menjadi instrumen penting dalam meningkatkan kadar pemilikan rumah pada masa depan. Penyewa buat pilihan Secara asasnya, skim RTO membolehkan individu menyewa sesebuah rumah untuk tempoh tertentu, biasanya antara dua hingga lima tahun, dengan sebahagian bayaran sewa dikreditkan kepada harga pembelian yang telah dipersetujui lebih awal. Pada akhir tempoh berkenaan, penyewa diberi pilihan sama ada meneruskan pembelian atau menarik diri. Keistimewaan utama skim ini ialah tiada deposit tinggi diperlukan, harga rumah 'dikunci' sejak awal walaupun nilai pasaran meningkat, serta peluang untuk penyewa menilai rumah dan kawasan sebelum membuat komitmen jangka panjang. Tempoh sewaan juga boleh dimanfaatkan untuk memperbaiki kedudukan kewangan atau skor kredit penyewa. Bagaimanapun, skim ini bukan tanpa risiko. Sepanjang tempoh sewaan, penyewa bukanlah pemilik sah, sekali gus tidak boleh membuat pengubahsuaian tanpa kebenaran. Sekiranya gagal melunaskan bayaran, mereka mungkin kehilangan hak pembelian dan wang sewaan terdahulu. Jika harga pasaran menurun, pembeli pula terikat dengan harga asal yang lebih tinggi. Kos keseluruhan juga berpotensi melebihi pembelian konvensional kerana bayaran sewa digabungkan dengan ansuran pembiayaan selepas itu. Di Malaysia, pelbagai skim RTO telah diwujudkan oleh sektor awam dan swasta. Antaranya termasuk program HouzKEY oleh Maybank Islamic yang hanya memerlukan deposit sewa tiga bulan dengan pilihan membeli selepas tempoh tertentu, Skim PR1MA yang menawarkan rumah berharga antara RM100,000 hingga RM400,000, serta Skim Smart-Sewa oleh Perumahan dan Hartanah Selangor Sdn Bhd yang membenarkan sewaan sehingga lima tahun dengan sebahagian bayaran diserap sebagai kredit pembelian. Skim Projek Perumahan Rakyat (PPR) Disewa pula menyasarkan golongan berpendapatan rendah dengan kadar sewa serendah RM124 sebulan. Kesemua ini meluaskan akses kepada kediaman, terutama bagi mereka yang sebelum ini tersisih daripada pasaran perumahan. Selain skim formal, trend penyewa yang memilih untuk menyewa terus daripada pemilik rumah sambil mengumpul dana pembelian semakin ketara. Dalam keadaan sebegini, beberapa perkara perlu diberi perhatian. Penyewa digalakkan membuat pencarian berdasarkan lokasi, bajet, dan akses kepada kemudahan asas. Teknologi digital dan PropTech telah memudahkan proses carian melalui portal seperti PropertyGuru, iProperty dan iBilik. Bagaimanapun, wujud risiko penipuan sekiranya hanya bergantung pada iklan dalam talian. Dapatkan khidmat profesional Oleh itu, penyewa disaran mendapatkan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar (REA) atau Perunding Hartanah (REN) yang sah di bawah Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah Dan Pengurus Harta (LPPEPH). Profesional ini bukan sahaja boleh membantu mendapatkan rumah sewa mengikut bajet, malah turut memberi nasihat serta memastikan urusan dengan pemilik rumah lebih selamat. Pemeriksaan teliti terhadap rumah yang ingin disewa juga amat penting bagi memastikan keadaan fizikal dan persekitarannya sesuai serta selamat. Pertemuan dengan pemilik rumah wajar diadakan untuk mengenali latar belakang mereka dan mengelakkan risiko berurusan dengan pihak tidak bertanggungjawab. Selepas persetujuan dicapai, kontrak perjanjian sewa hendaklah disediakan dan ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Kontrak yang jelas melindungi hak penyewa daripada risiko diusir secara tiba-tiba atau perubahan terma tanpa notis. Antara butiran penting yang perlu dinyatakan termasuk kadar sewa, tempoh kontrak, syarat penyelenggaraan, deposit, serta potensi pembaharuan kontrak. Kesimpulannya, skim RTO dan konsep sewaan dengan opsyen pemilikan kini dilihat sebagai salah satu penyelesaian praktikal dalam menghadapi cabaran harga rumah yang tinggi. Inisiatif kerajaan melalui RMK13 yang menambah baik model ini, digabungkan dengan tawaran skim daripada pelbagai agensi dan bank, memberi harapan baharu kepada rakyat Malaysia untuk memiliki rumah sendiri. Walaupun masih terdapat risiko dan cabaran, RTO berpotensi menjadi jambatan penting antara impian memiliki rumah dan realiti kewangan semasa. Dengan perancangan teliti, nasihat profesional, serta pemahaman terhadap terma dan syarat, skim ini boleh menjadi platform yang lebih inklusif dalam membina masa depan perumahan negara. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/11/1472239/sewa-untuk-beli-alternatif-mampu-milik-untuk-generasi-muda Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co International Sdn Bhd  

KUALA LUMPUR: Persatuan Kebangsaan Pembeli Rumah (HBA) menegaskan bahawa pelaksanaan sistem bina kemudian jual (BKJ) perlu diwajibkan bagi membendung masalah projek perumahan terbengkalai yang terus menghantui sektor pembinaan dan pembeli rumah di negara ini. Setiausaha Agung HBA, Datuk Chang Kim Loong, berkata walaupun dokumen dan peraturan berkaitan BKJ sudah diwujudkan sejak 2012, pelaksanaannya tidak pernah diwajibkan dan hanya diberikan sebagai pilihan kepada pemaju. "Kalau tidak dijadikan mandatori, ia tidak akan membawa makna kerana kebanyakan pemaju tetap memilih sistem jual dan bina. Hasilnya, kita tidak boleh elak projek terbengkalai. Satu-satunya cara untuk selesaikan isu ini adalah dengan mewajibkan sistem BKJ," katanya kepada BH. Melalui model pembinaan perumahan swasta BKJ, pemaju hanya boleh mengenakan 10 peratus wang pendahuluan dengan baki 90 peratus dibayar selepas kediaman siap. Pemaju juga hanya boleh menuntut baki bayaran selepas melengkapkan Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) serta penyerahan Pemilikan Kosong (VP). Menteri Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), Nga Kor Ming, kelmarin berkata kementeriannya akan mengumumkan lima langkah reformasi industri perumahan pada 20 November ini bagi memastikan tiada lagi projek perumahan swasta terbengkalai menjelang 2030. Beliau dilaporkan berkata, langkah reformasi itu adalah sebahagian daripada pelan komprehensif kementerian untuk memperkukuh tadbir urus dan pengurusan kewangan dalam industri perumahan, selain memperkasa perlindungan hak pembeli rumah. Katanya, KPKT menggariskan pelan tindakan bagi memastikan peralihan daripada konsep Jual Kemudian Bina (JKB) kepada BKJ dapat dilaksanakan secara berperingkat. Mengulas lanjut, Kim Loong berkata, cadangan insentif itu bukan sesuatu yang baharu kerana kerajaan sebelum ini pernah menawarkan tiga jenis galakan kepada pemaju bagi tujuan sama. "Lima tahun lalu kita pernah beri tiga insentif. Pertama, kelulusan pantas dalam tempoh enam bulan; kedua, pengecualian caj penyelenggaraan tiga peratus dan ketiga, pengurangan premium tanah serta caj pihak berkuasa tempatan," katanya. Namun begitu, katanya, pendekatan berasaskan galakan tidak berkesan sekiranya pelaksanaan sistem BKJ tidak diwajibkan secara menyeluruh. "Kalau terus beri pilihan kepada pemaju sama ada mahu bina dan jual atau jual dan bina, ia tetap tidak akan menyelesaikan masalah. Sudah lebih 10 tahun perkara ini berlarutan," katanya. Kim Loong berkata, pelaksanaan mandatori boleh dilakukan secara berperingkat mengikut kawasan tumpuan pembangunan yang tinggi. "Kita boleh lakukan secara berfasa dulu. Laksanakan mandatori di negeri yang banyak projek seperti Selangor, Johor, Pulau Pinang dan Kuala Lumpur. Kawasan lain boleh kekal dengan sistem sedia ada buat sementara," katanya. Beliau juga menambah bahawa isu utama yang menyebabkan projek terbengkalai bukan kerana tiada peraturan, tetapi kegagalan menguatkuasakan undang-undang sedia ada. "Kita mempunyai akta yang memperuntukkan kuasa kepada kerajaan untuk mendakwa pemaju projek terbengkalai. Namun sejak 2005, belum pernah ada satu pun kes pemaju didakwa atau dipenjara. "Sistem BKJ bukan sahaja realistik, malah satu-satunya mekanisme jangka panjang bagi melindungi pembeli rumah dan memperkukuh keyakinan terhadap sektor hartanah negara," katanya. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/11/1466292/wajibkan-dasar-bina-kemudian-jual-elak-projek-rumah-terbengkalai-hba  

KUALA LUMPUR: Kerajaan menggalakkan institusi kewangan memperluas sokongan terhadap pelaksanaan skim sewa beli rumah dan skim bina-kemudian-jual bagi meningkatkan kemampuan rakyat memiliki kediaman, selaras aspirasi Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13).  Perdana Menteri, Datuk Seri Anwar Ibrahim, berkata inisiatif itu penting dalam menangani cabaran pemilikan rumah dalam kalangan rakyat, khususnya generasi muda yang berdepan kekangan kewangan untuk membeli rumah secara konvensional. Beliau berkata, bagi membantu pembeli rumah pertama, kerajaan mencadangkan lanjutan pengecualian duti setem sepenuhnya ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi rumah pertama berharga sehingga RM500,000 selama dua tahun lagi, iaitu sehingga 31 Disember 2027. "Langkah ini akan terus meringankan beban kewangan pembeli rumah pertama dan memberi galakan kepada golongan muda untuk memiliki kediaman sendiri," katanya ketika membentangkan Belanjawan 2026 di Dewan Rakyat, hari ini. Anwar yang juga Menteri Kewangan berkata, kerajaan turut bercadang mengenakan duti setem pada kadar rata antara empat hingga lapan peratus ke atas surat cara pindah milik rumah kediaman yang dimiliki oleh individu bukan warganegara dan syarikat asing, kecuali bagi individu berstatus pemastautin tetap di Malaysia. "Pendekatan ini bertujuan memastikan pasaran hartanah kekal berdaya saing serta mengawal kenaikan harga rumah agar tidak menjejaskan kemampuan rakyat tempatan," katanya. Selain itu, kerajaan turut mencadangkan perbelanjaan untuk pengubahsuaian dan penukaran bangunan komersial kepada kediaman diberi potongan cukai khas bersamaan 10 peratus daripada jumlah perbelanjaan layak, dengan had potongan cukai sehingga RM10 juta. Menurut beliau, langkah ini bukan sahaja membantu mengoptimumkan penggunaan bangunan sedia ada, malah meningkatkan bekalan rumah di kawasan bandar serta menyokong pembangunan mampan di bawah agenda Ekonomi MADANI. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/10/1456964/galak-skim-sewa-beli-bina-kemudian-jual-mudahkan-rakyat-miliki-rumah  

KUALA LUMPUR: Kerajaan dijangka akan memperkenalkan reformasi besar dalam sektor perumahan negara, dengan kemungkinan untuk mewajibkan pelaksanaan konsep 'bina dahulu, jual kemudian' atau BTS (Build-Then-Sell) bagi melindungi pembeli daripada risiko projek perumahan terbengkalai. Langkah ini, yang dijangka akan diperincikan dalam Belanjawan 2026, merupakan sebahagian daripada agenda reformasi pasaran perumahan di bawah Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13) dan dilihat sebagai satu anjakan dasar yang amat signifikan. Menurut laporan Pratonton Belanjawan 2026 oleh CGS International, walaupun pelaksanaan penuh konsep BTS ini mungkin akan dibuat secara berperingkat, ia adalah satu langkah yang amat dialu-alukan bagi menjamin hak dan wang pembeli rumah. Di bawah model BTS, pembeli tidak lagi perlu menanggung risiko projek lewat atau terbengkalai, kerana mereka hanya akan membuat pembelian selepas hartanah tersebut siap sepenuhnya. Ini berbeza dengan konsep 'jual dahulu, bina kemudian' yang diamalkan secara meluas pada masa ini. Walaupun langkah ini amat positif untuk pembeli, penganalisis memberi amaran bahawa ia mungkin akan memberi cabaran kewangan kepada syarikat-syarikat pemaju hartanah, terutamanya yang bersaiz kecil dan sederhana. Ini kerana pemaju perlu menanggung sepenuhnya kos pembinaan di peringkat awal tanpa menerima bayaran pendahuluan daripada pembeli. Laporan itu menyatakan bahawa hanya pemaju yang mempunyai kedudukan kewangan yang kukuh dan akses mudah kepada pembiayaan akan mampu menyesuaikan diri dengan model baharu ini. Sebagai tindak balas kepada cabaran ini, kerajaan dijangka akan memperkenalkan beberapa langkah peralihan untuk membantu industri menyesuaikan diri, seperti insentif cukai atau jaminan pembiayaan bagi projek-projek di bawah model BTS. Selain reformasi model jualan, Belanjawan 2026 juga dijangka akan memberi tumpuan kepada usaha untuk meningkatkan pemilikan rumah dalam kalangan golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Kerajaan dijangka akan meneruskan pengecualian duti setem untuk pembelian rumah pertama, satu insentif yang telah terbukti berkesan dalam merancakkan pasaran. Di samping itu, penambahbaikan kepada skim-skim sedia ada seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) juga dijangka akan diumumkan bagi memudahkan lagi akses kepada pembiayaan untuk mereka yang layak. Kerajaan juga dijangka akan terus memperkasakan agensi-agensi perumahan seperti PR1MA dan Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) untuk membina lebih banyak rumah mampu milik di seluruh negara. Secara keseluruhannya, reformasi ke arah model BTS ini, jika dilaksanakan dengan baik, berpotensi untuk mewujudkan satu pasaran hartanah yang lebih matang, telus, dan selamat untuk semua rakyat Malaysia pada masa hadapan. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/09/1449091/belanjawan-2026-skim-bina-dahulu-kemudian-jual-mungkin-diperkenalkan