KUALA LUMPUR: Penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) oleh Bank Negara Malaysia (BNM) baru-baru ini boleh mewujudkan persekitaran pinjaman yang lebih menggalakkan dan mengukuhkan keyakinan pembeli hartanah, menurut Pengurus Negara PropertyGuru dan iProperty Malaysia, Kenneth Soh. Beliau berkata, walaupun pelarasan kadar itu adalah langkah yang positif namun, perubahan tingkah laku pengguna dan tindak balas pasaran lazimnya mengambil masa untuk berkembang sepenuhnya. "Bagaimanapun, pelarasan ini boleh menandakan permulaan fasa yang lebih kondusif untuk menyokong ketahanan ekonomi Malaysia. "Berasaskan jumlah transaksi yang kekal stabil dan keyakinan pembeli yang semakin pulih, langkah monetari terkini ini dijangka dapat mengekalkan momentum positif dalam sektor hartanah," katanya dalam kenyataan hari ini. Beliau berkata, penurunan OPR itu secara langsung mengurangkan tekanan kewangan yang dialami terutama pembeli rumah pertama serta menjadikan pinjaman rumah lebih mudah diakses dan ansuran lebih mampu dibayar. "Apabila digabungkan dengan langkah lain seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP), penurunan kadar ini berpotensi mendorong pembeli yang sebelum ini teragak-agak untuk memasuki semula pasaran. "Dalam erti kata lain, pembeli yang sebelum ini 'berdiri di atas pagar' akibat kos pinjaman yang tinggi kini mungkin melihat laluan yang lebih realistik untuk memiliki rumah," katanya. Soh berkata, bagi pemaju pula, langkah BNM itu adalah peluang untuk mengaktifkan semula usaha jualan, terutama dalam segmen pertengahan dan mampu milik dengan permintaan dijangka paling responsif. "Sentimen pembeli yang bertambah baik dan keadaan pembiayaan yang lebih mesra mungkin mendorong peningkatan tempahan dan jualan. "Ini sekali gus menggalakkan pemaju melancarkan projek baharu secara berperingkat atau memperkenalkan semula penawaran sedia ada dengan insentif pembiayaan yang lebih menarik, selaras dengan keadaan pasaran semasa," katanya. Beliau berkata, walaupun rumah kategori pertengahan dan mampu milik dijangka menerima manfaat paling awal namun, minat baharu terhadap segmen mewah juga berpotensi wujud terutama dalam kalangan pembeli yang ingin menaik taraf atau pelabur jangka panjang yang mahu mengambil peluang daripada terma pinjaman yang lebih baik. "Pemaju yang menawarkan produk bernilai tinggi di lokasi strategik dan berdaya huni akan berada pada kedudukan terbaik untuk merebut peluang daripada momentum ini," katanya. Pada 9 Julai, 2025, BNM mengurangkan OPR sebanyak 25 mata asas kepada 2.75 peratus. Kali terakhir BNM mengekalkan OPR pada 2.75 peratus adalah pada Mac 2023. Kadar dinaikkan kepada tiga peratus pada Mei 2023. Gabenor BNM, Datuk Seri Abdul Rasheed Ghaffour, berkata pengurangan OPR sebanyak 25 mata asas merupakan tindakan awalan yang bertujuan untuk memelihara dan memastikan landasan pertumbuhan terus stabil. Keputusan itu turut mengambil kira ketidaktentuan perdagangan dan risiko perkembangan geopolitik yang boleh menjejaskan prospek ekonomi Malaysia, katanya kepada Bernama dalam wawancara menerusi e-mel. Soh berkata, langkah berwaspada BNM itu dilaksanakan pada masa yang tepat untuk menyokong pertumbuhan ekonomi dalam keadaan inflasi yang sederhana, mengurangkan kos pinjaman secara keseluruhan, dan memberikan isyarat positif kepada sektor hartanah.-BERNAMA https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1420218/penurunan-opr-lonjak-keyakinan-pembeli-rumah-propertyguru  

KUALA LUMPUR: Pengecualian peluasan skop Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) untuk bangunan pangsapuri perkhidmatan yang dibina di atas tanah hak milik komersial memberikan nafas lega buat syarikat pemaju hartanah, demikian menurut penganalisis. Penganalisis RHB Investment Bank, Loong Kok Wen, berkata kerajaan baru-baru ini menjelaskan bahawa segmen ini sekarang dikecualikan daripada dikenakan SST selagi unit terbabit dibina untuk kediaman dan berada bawah seliaan Akta Pemaju Perumahan (HDA). Tambahan itu, beliau berkata, bahan penting untuk pembinaan seperti simen, batu agregat dan pasir masih tertakluk pada cukai sebanyak sifar peratus. "Dengan itu, hanya sebahagian komponen pembinaan yang akan dikenakan cukai enam peratus dan hal ini hanya akan menjejaskan segmen hartanah perindustrian dan komersial," katanya dalam satu nota penyelidikan. Mengenai industri hartanah secara keseluruhan, Kok Wen berkata, pasaran kelihatan agak mencabar apabila berlaku perubahan dari segi pelaksanaan dasar tarif pada peringkat dunia, selain ketegangan geopolitik yang semakin meruncing di rantau Asia Barat. Beliau bagaimanapun berkata, permintaan dan sentimen pelabur sektor hartanah sepatutnya kembali pulih sebaik sahaja maklumat lanjut berhubung perubahan kawal selia didedahkan. "Minat pelaburan asing berhubung pusat data di Malaysia terus kukuh, maka segmen perindustrian sepatutnya tetap menjadi tema pelaburan utama yang turut mendapat rangsangan daripada perang perdagangan yang berlarutan antara Amerika Syarikat (AS)-China. "Prospek kadar faedah yang stabil pula patut membantu menyokong permintaan untuk hartanah perumahan," katanya. Saham pilihan utama bank pelaburan itu dalam sektor hartanah ialah Sime Darby Property Bhd dan Sunway Bhd. Dalam pada itu, Kok Wen berkata, harga dan permintaan hartanah di Iskandar Malaysia terus meningkat apabila sebilangan jumlah projek yang dilancarkan baru-baru ini oleh pemaju swasta mendapat sambutan yang amat menggalakkan. Menurutnya, kadar penghunian untuk hotel terus berada pada paras tinggi semasa hujung minggu meskipun wujudnya kebimbangan dunia berhubung pelaksanaan dasar-dasar tarif timbal balas oleh Amerika Syarikat (AS), sementara harga makanan dan kadar sewa untuk sesetengah gugusan kedai komersial yang sudah lama beroperasi sekarang menyamai paras kadar dan harga dalam pasaran utama Lembah Klang. "Mengikut jangkaan kami, perbelanjaan runcit yang menggunakan mata wang dolar Singapura akan terus mempunyai kesan limpahan yang positif pada pasaran hartanah di Iskandar Malaysia yang turut didorong oleh pembinaan kereta api bagi Laluan Sistem Transit Laju yang dijangka siap pada akhir tahun 2026 dan insentif-insentif bawah Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ)," katanya. Beliau menambah, pemaju masih yakin namun berhati-hati akan jadual perancangan projek. "Meskipun pasaran Iskandar Malaysia masih rancak, kami percaya pemaju akan mengambil langkah lebih berjaga-jaga dalam membuat pelancaran projek di Lembah Klang dan Pulau Pinang. "Kami fikir permintaan untuk kedai-kedai industri, komersial dan perumahan bertanah akan terus teguh memandangkan pembeli dalam segmen ini kebanyakannya terdiri daripada pengguna, pelabur serta mereka yang akan membuat naik taraf. "Segmen untuk projek kediaman bertingkat tinggi yang mampu milik pula sepatutnya terus bertahan, namun segmen pangsapuri bertingkat tinggi yang lebih mewah mungkin berdepan beberapa cabaran," katanya. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/06/1413834/sst-pemaju-lega-pangsapuri-atas-tanah-komersial-dikecualikan-cukai  

KUALA LUMPUR: Penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) sebanyak 25 mata asas kepada 2.75 peratus oleh Bank Negara Malaysia (BNM) baru-baru ini boleh meningkatkan kemampuan memiliki rumah dan menggalakkan pembeli yang sebelum ini ragu-ragu untuk membuat keputusan, terutama dalam segmen pertengahan dan mampu milik. Penganalisis TA Securities, Thiam Chiann Wen, berkata penurunan OPR akan membawa kepada pengurangan kos pinjaman bagi pembeli rumah dan pemaju. "Dengan andaian bahawa bank memindahkan sepenuhnya pengurangan kadar faedah ini kepada peminjam melalui penurunan Kadar Asas (BR), analisis kami menunjukkan bahawa pengurangan sebanyak 25 mata asas boleh mengurangkan ansuran bulanan bagi pinjaman perumahan selama 35 tahun sebanyak 3.2 peratus. "Sekiranya terdapat satu lagi pengurangan kadar faedah pada akhir tahun ini, penjimatan kumulatif dalam ansuran bulanan boleh mencecah 6.4 hingga 6.5 peratus, sekali gus memberi rangsangan yang lebih ketara kepada sentimen pasaran dan kemampuan pemilikan. "Ini akan mengukuhkan pemulihan kitaran sektor hartanah pada separuh kedua tahun 2025 dan berterusan ke tahun 2026," katanya dalam satu nota penyelidikan. Beliau menambah, bagi pemaju pula, kadar faedah yang lebih rendah turut meningkatkan daya maju projek dengan mengurangkan kos pembiayaan, memperbaiki aliran tunai dan meningkatkan pulangan dalaman pelaburan (IRR). "Ini amat bertepatan pada masa pemaju mempercepatkan pelancaran projek untuk mencapai sasaran jualan bagi tahun kewangan 2025," katanya. Pasaran hartanah Malaysia secara sejarahnya memberikan tindak balas yang positif terhadap pemotongan kadar faedah yang agresif. Ketika BNM menurunkan OPR daripada 3.50 peratus pada akhir 2008 kepada 2.00 peratus pada awal 2009 sebagai tindak balas terhadap krisis kewangan global, permohonan pinjaman perumahan meningkat 33 peratus tahun ke tahun pada 2009 kepada RM130 bilion, walaupun dalam keadaan ekonomi yang lemah. Ini menandakan permulaan pemulihan berbilang tahun, terutama dalam segmen mampu milik dan pembeli yang menaik taraf kediaman. Momentum ini berterusan ke awal 2010-an, bukan sahaja disokong oleh dasar monetari yang akomodatif, tetapi juga oleh faktor struktur dan dasar yang kukuh. Antaranya termasuk Program Transformasi Ekonomi (ETP), pembangunan infrastruktur pengangkutan utama seperti Transit Aliran Massa (MRT) Lembah Klang, Transit Aliran Ringan 3 (LRT3) dan Bas Rapid Transit (BRT), serta projek mercu tanda seperti Tun Razak Exchange dan Kwasa Damansara. Dalam masa yang sama, aliran pelaburan ke koridor ekonomi serantau, terutama Iskandar Malaysia, telah merangsang penciptaan pekerjaan dan penghijrahan ke bandar-bandar baharu. Pengenalan Skim Pemaju Menanggung Faedah (DIBS) pada 2009 turut menggalakkan permintaan dengan mengurangkan beban bayaran pendahuluan untuk pembeli. Sepanjang tempoh sokongan dasar yang meluas dan kadar faedah yang kekal rendah ini, jumlah permohonan pinjaman perumahan tahunan meningkat kepada RM246 bilion pada 2013, mewakili peningkatan sebanyak 27 peratus. Ini adalah kemuncak utama dalam kitaran pascakrisis kewangan global, walaupun kemudian diatasi oleh lonjakan pasca-COVID-19, apabila permohonan melonjak kepada rekod RM390 bilion pada 2021, meningkat 46 peratus berbanding tahun sebelumnya. Namun, fasa kenaikan ini akhirnya kehilangan momentum berikutan beberapa langkah meredakan pasaran. Kesan mula dirasai selepas pengumuman Belanjawan 2014 pada Oktober 2013, yang memperkenalkan peraturan lebih ketat terhadap pasaran hartanah. Ini termasuk penggandaan harga pembelian minimum bagi warga asing daripada RM500,000 kepada RM1 juta, pemansuhan DIBS, dan peningkatan kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT). Pada masa yang sama, OPR mula dinormalisasikan secara berperingkat kepada 3.25 peratus menjelang Julai 2014. Akibatnya, permohonan pinjaman perumahan menurun sebanyak sembilan peratus kepada RM224 bilion pada 2014. Oleh itu, pengurangan kadar sebanyak 25 mata asas pada 2016 mempunyai kesan terhad, kerana tekanan kemampuan, penyusutan nilai ringgit dan syarat pinjaman yang lebih ketat terus melemahkan sentimen pembeli. Sepanjang tempoh COVID, walaupun OPR diturunkan ke paras terendah iaitu 1.75 peratus, pemulihan pasaran hartanah pada awalnya lembap disebabkan sekatan pergerakan. Namun begitu, permohonan pinjaman melonjak semula dengan ketara pada separuh kedua 2020 apabila sekatan dilonggarkan dan pembeli mengambil peluang daripada kos pinjaman yang lebih rendah serta insentif kerajaan. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1419522/penurunan-opr-tingkat-kemampuan-rakyat-untuk-memiliki-rumah  

KUALA LUMPUR: Kerajaan perlu mengkaji semula semua dasar sedia ada berkaitan perumahan mampu milik bagi memastikan setiap projek dibangunkan benar-benar menepati keperluan rakyat. Menurut Gabungan Persatuan Pengguna Malaysia (FOMCA) langkah itu penting bagi mengelak timbulnya masalah rumah mampu milik tidak terjual. Menurut FOMCA, definisi rumah mampu milik itu sendiri perlu diteliti semula, yang tidak harus hanya ditentukan had harga rumah semata-mata tetapi berdasarkan peratusan kemampuan kewangan sebenar rakyat di sesuatu kawasan. Ketua Pegawai Eksekutifnya, Dr T Saravanan, berkata satu entiti khusus seperti Majlis Perumahan Mampu Milik perlu ditubuhkan bagi menilai semula dasar dilaksanakan, membabitkan kerajaan, pemaju, pakar ekonomi dan pertubuhan pengguna. Beliau berkata, masalah rumah tidak terjual dalam kategori harga bawah RM300,000 seperti direkodkan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) menunjukkan ketidakpadanan antara apa yang ditawarkan pemaju dengan keperluan sebenar rakyat. "Walaupun harga rumah itu diklasifikasikan sebagai mampu milik, ramai rakyat terutama dalam kalangan B40 dan M40 masih tidak mampu untuk membeli rumah ini. "Ini menunjukkan istilah mampu milik yang digunakan hari ini tidak benar-benar menggambarkan realiti kemampuan rakyat. "Rumah yang dikatakan mampu milik masih melebihi kemampuan kewangan isi rumah jika diambil kira ansuran bulanan, kos sara hidup dan komitmen kewangan sedia ada," katanya kepada BH. Muda depan BH semalam melaporkan, hartanah kediaman siap dibina tidak terjual atau 'overhang' bernilai RM300,000 ke bawah paling banyak direkodkan pada suku pertama 2025, iaitu sebanyak 7,135 unit bernilai RM1.58 bilion. Berdasarkan rekod JPPH, jumlah itu mewakili 30.3 peratus daripada keseluruhan hartanah kediaman siap tidak terjual sebanyak 23,515 unit bernilai RM15 bilion pada suku dikaji. Kuala Lumpur merekodkan jumlah hartanah siap dibina tidak terjual tertinggi sebanyak 3,668 unit diikuti Johor (3,034 unit) dan Perak (2,964 unit) pada suku dikaji. Saravanan berkata, antara punca banyak projek perumahan tidak terjual adalah disebabkan lokasi, termasuk terletak di kawasan yang jauh dari pusat bandar, tidak mempunyai akses kepada pengangkutan awam yang baik dan kekurangan kemudahan asas, seperti sekolah, klinik serta tempat kerja. "Akibatnya, walaupun harganya dilihat lebih rendah, kos keseluruhan untuk hidup di kawasan itu sebenarnya menjadi lebih tinggi apabila ditambah dengan perbelanjaan perjalanan dan masa yang hilang. "Ini menjadikan rumah berkenaan tidak praktikal untuk dibeli oleh mereka yang benar-benar memerlukan," katanya. Pangkalan Data Keperluan Sebenar Perumahan Justeru, FOMCA mencadangkan kerajaan mewujudkan satu sistem pangkalan data bersepadu untuk mengenal pasti keperluan sebenar perumahan di sesuatu kawasan, termasuk berapa ramai yang memerlukan rumah, julat harga yang benar-benar mampu dimiliki dan jenis rumah yang sesuai berdasarkan saiz keluarga serta pekerjaan mereka. "Kuantiti rumah tidak seharusnya menjadi penanda aras kejayaan dasar perumahan, sebaliknya apabila rakyat benar-benar mampu memiliki dan tinggal dengan selesa di rumah yang dibina. "Dasar berpaksikan kepada data, keperluan tempatan dan realiti kemampuan rakyat akan jauh lebih berkesan daripada pendekatan yang berasaskan angka serta statistik semata-mata," katanya. Dari segi pembiayaan, Saravanan berkata, masih ramai rakyat bekerja sendiri atau berada dalam sektor tidak formal, seperti sektor gig yang menghadapi kesukaran mendapatkan pinjaman perumahan walaupun mereka mempunyai pendapatan tetap. "Justeru, kerajaan boleh memperluas skim seperti Rent-to-Own (sewa untuk milik) atau memperkenalkan skim jaminan kerajaan untuk membantu golongan ini mendapatkan rumah pertama mereka. "Ini termasuk menyemak kembali peranan institusi kewangan supaya lebih inklusif terhadap kumpulan ini," katanya. https://www.bharian.com.my/berita/nasional/2025/05/1395207/definisi-rumah-mampu-milik-tidak-menggambarkan-realiti-sebenar